El inversor extranjero dispara el precio de la vivienda en los barrios ricos

La rentabilidad potencial del mercado inmobiliario en España, junto a la calidad de vida del país, la seguridad jurídica de la Unión Europea (UE) y las golden visa han atraído a inversores extranjeros que han llevado los precios de los barrios ricos de España a máximos históricos.

El inversor extranjero fue el primero que apostó por el mercado inmobiliario español", reconoce Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa. Británicos, norteamericanos, rusos o venezolanos han aprovechado en los últimos años la oportunidad de obtener importantes rentabilidades que abrió la vivienda tras el traumático estallido de la burbuja de 2008, hasta el punto de que su participación en el mercado se ha convertido en uno los principales factores responsables de que los precios en los distritos y barrios mejor valorados de las grandes capitales y de zonas costeras hayan alcanzado máximos históricos.

La participación del inversor extranjero, estabilizada en torno al 13% del total, ha apoyado la recuperación de los precios

Cuando en los peores años de la crisis a los especuladores y a las familias nacionales todavía les temblaban las piernas, desde fuera se volvieron a apreciar las bondades del mercado inmobiliario del país "que ofrece la seguridad jurídica y las ventajas políticas de pertenecer a la UE" -según observa Rafael Gil, director del servicio de estudios de Tinsa-; cuyos precios se habían hundido tras la devaluación generalizada y cuyas ciudades importantes siguen siendo mucho más asequibles en comparación con otras plazas comparables del club comunitario; y que atesora atractivos como "el clima y la gastronomía mediterránea, la sanidad universal, una rica oferta cultural o un razonable nivel de la educación" -según continúa el experto de Tinsa.


Esta participación del inversor extranjero, estabilizada en torno al 13% del total, ha apoyado la recuperación de los precios de las compraventas de viviendas en en el conjunto España, que el Colegio de Registradores cifra en un 30% desde 2014 hasta el cierre de 2018, pero lo más relevante es que ha incidido especialmente en las zonas premium: como el distrito de Salamanca en Madrid, donde el precio del metro cuadrado se ha disparado a cotas nunca vistas, por encima de los 6.000 euros, según Fotocasa; o como Sarrià-Sant Gervasi en Barcelona, donde se superan los 5.600 euros -ver gráfico-; teniendo en cuenta que la media del Estado se sitúa en los 1.870 euros por metro cuadrado.

"Es innegable que una buena localización es un seguro a prueba de riesgos como la incertidumbre política o los vaivenes en la economía para los inversores extranjeros en vivienda", apunta Lola Ripollés, profesora de EAE Business School, quien considera que "esto tiene un efecto en los precios de los mejores barrios, ya que hay un aumento de la demanda".

"Los extranjeros llegan a España atraídos por la calidad de vida y por los precios que, si bien hoy en día ya no son ningún chollo, siguen por debajo de muchos otros mercados, por lo que para muchos extranjeros son asequibles y eso les invita a invertir y también a instalarse", incide Olivia Feldman, experta de HelpMyCash, que también destaca "que el poder adquisitivo de muchos extranjeros es más elevado y les permite pagar más por un inmueble".

"Las 'golden visa' son un factor añadido para que la vivienda suba"

La importancia del factor inflacionista que supone la mayor demanda de viviendas por parte de extranjeros se refleja en datos como el flujo de inversión bruta procedente del exterior en actividades inmobiliarias, que en 2018 alcanzará el máximo en un año -al estar la cifra hasta septiembre (la última publicada por el Ministerio de Comercio) cerca de los 4.000 millones de 2015, el último techo-, con nacionalidades como la estadounidense o la venezolana estableciendo sus propias marcas históricas.

En el caso de la inversión llegada del país latinoamericano, el 62% del total se concentra en Madrid, lo que desvela su relevancia en este mercado concreto. "Las situación que se está viviendo en Venezuela hace que España se vea como un refugio", comenta Lola Ripollés, del EAE Business School, como Londres o París lo fueron, por ejemplo, para rusos o ucranianos en la primera parte de la década.

"Estos inversores están preparados para pagar más por tener sus inversiones en un buen barrio y tienen los incentivos de la golden visa", desvela la profesora. Este es un mecanismo legal mediante el cual el Estado concede visados y autorizaciones de residencia a los compradores extranjeros de inmuebles por 500.000 euros o más y en 2018 también va camino de firmar un récord, lo que "es un factor añadido para que los precios suban", concluyen en Tinsa.

Fuente: Daniel Yebra | El Economista (27 de Febrero de 2019)

La inversión en viviendas en alquiler pulveriza todos los registros: 4.270 millones

Son datos de la consultora CBRE de cierre de 2018 que muestran cómo las operaciones corporativas acapararon, eso sí, el 80% de las inversiones, con casi 3.400 millones

Los datos hablan por sí solos. En 2018 se invirtieron en España 4.270 millones de euros en el sector residencial de alquiler, una cifra nunca antes vista en nuestro país, lo que pone de manifiesto el enorme interés que han despertado este tipo de activos, en un momento en que los precios de los alquileres en determinadas ciudades se encuentran disparados. La cifra es muy similar a la registrada en 'retail' y oficinas, tradicionalmente los segmentos que suelen acaparar el grueso de las inversiones.

Son datos de la consultora CBRE de cierre de 2018 que muestran cómo las operaciones corporativas acapararon, eso sí, el 80% de las inversiones, con casi 3.400 millones de euros, mientras que la inversión directa superó los 898 millones, lo que supone más del doble del volumen invertido en 2017, cuando se alcanzaron los 422 millones de euros. La compra de Testa por Blackstone (1.850 millones) o la construcción de un nuevo vehículo entre CBRE GI, Madison y Azora (750 millones) fueron las operaciones más importantes firmadas durante el año pasado, y los ejemplos más destacados de la búsqueda de una cuota significativa en el mercado español entre grandes inversores internacionales.

"El volumen de inversión residencial ha estado muy condicionado por las compras de grandes carteras de activos en rentabilidad —Testa cerró la compra de pisos en renta de CaixaBank por 207 millones en vísperas de salir a bolsa— y grandes proyectos llave en mano ('built to rent') —Vivenio, la socimi de renta, desembolsó 240 millones por 1.100 viviendas en manos de Aquila—, también se ha registrado un importante incremento del número de operaciones —52 en 2018 frente a 30 en 2017—, lo que confirma el apetito institucional por el segmento residencial", apunta Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE.


Según datos de la consultora, la rentabilidad bruta de los activos residenciales en alquiler se sitúa en torno al 3,5-4% para los mejores activos en los mercados más consolidados de Madrid y Barcelona, si bien varía de forma significativa dependiendo de la localización, la tipología del activo, la estructura de la operación o el perfil del comprador.

La rentabilidad bruta de los activos residenciales en alquiler se sitúa en torno al 3,5-4% para los mejores activos en mercados como Madrid y Barcelona

El gran problema del sector es la escasez de producto adecuado a las necesidades del sector, normalmente vivienda en altura en un único desarrollo, lo que está generando un incremento de las operaciones llave en mano ('built to rent'), un negocio en el que promotoras como Neinor ya han anunciado que quieren entrar. Azora, por ejemplo, levantará en El Cañaveral uno de los mayores proyectos de vivienda en alquiler de la capital.

"Estas operaciones permiten al promotor diversificar sus retornos y al inversor adaptar el activo a las especificaciones del mercado, sin que por el momento se observen descuentos significativos en los precios cerrados en este tipo de operaciones, dadas las expectativas de los promotores sobre la evolución de los precios en el mercado minorista".

De hecho, las perspectivas para 2019 de CBRE continúan apuntando a la existencia de apetito inversor por el activo residencial, si bien reconocen que los cambios regulatorios y los mensajes del Gobierno están generando una importante incertidumbre en el mercado. La aprobación del Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre reformando la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y que amplía de tres a cinco años (siete, en el caso de propietarios institucionales) el plazo en los contratos de alquiler, suponía un cambio importante en las expectativas de los inversores y podría haber llegado a afectar al mercado de inversión en los próximos meses si no hubiera sido derogado en el Congreso.

"Un exceso de regulación sobre la oferta disponible puede desincentivar a los propietarios a poner en el mercado de alquiler sus viviendas y a los inversores acometer nuevos proyectos", reconoce a El Confidencial Samuel Población, director de Nacional de CBRE.

La locura inversora se ha instalado en el mercado inmobiliario español en todos sus segmentos, si bien nunca antes se habían alcanzado los registros del año pasado en el mercado residencial en alquiler, lo que da muestra de la expansión y la profesionalización de un segmento tradicionalmente liderado por los pequeños patrimonios privados. De hecho, diferentes fuentes estiman que apenas entre un 3% y un 5% de las viviendas en alquiler se encuentra en manos de fondos de inversión o socimis.

"Es uno de los segmentos dentro del inmobiliario con más proyección, pues la demanda insatisfecha es muy superior a la oferta disponible y con previsiones de que siga creciendo en los próximos años. La oferta existente, además, la conforma mayoritariamente un parque residencial no adaptado a las necesidades de la demanda en cuanto a tipologías, ubicaciones, estado de conservación, antigüedad, zonas comunes y servicios asociados", explica Población.

"Adicionalmente, solo un porcentaje minoritario del parque se encuentra en manos de inversores institucionales, fondos y socimis (en torno al 4%), mientras que el diferencial se encuentra en manos de propietarios particulares o pequeños inversores. Es en la palanca de los inversores institucionales/REIT donde mayor potencial existe para incrementar una oferta de calidad", añade.

"La actividad ha sido intensa en todos los sectores, destacando especialmente la desplegada en el sector residencial en alquiler: más de 4.000 millones de euros han sido invertidos en este sector, si bien la palma se la lleva el sector hotelero, con casi 5.000 millones", reconoce Lola Martínez Brioso.

De cara a 2019, desde CBRE no prevén que se vuelvan a alcanzar esas cifras. "No tenemos en el radar ninguna operación corporativa de calado. No obstante, si excluimos este tipo de operaciones, nuestras perspectivas para este segmento del mercado son muy positivas, aunque falta producto acorde a la demanda. Hay más inversores que producto, el reto es encontrar el producto adecuado que encaje en el perfil del inversor y los retornos exigidos, dado el punto de madurez del ciclo en que nos encontramos".

El inversor internacional desplaza al nacional

En su opinión, en la fase del ciclo actual, "la posibilidad de generar valor e incrementar la calidad y la rentabilidad de los activos a través de una gestión activa es clave. Para la consecución de retornos en el tramo más alto de la escala, la promoción se perfila como la mejor, si no la única, opción".

En este sentido, la actividad en la compra de suelo para promoción en 2018 ha sido extraordinaria, contabilizando cerca de 2.000 millones de euros invertidos adicionales, casi el doble de lo registrado el año anterior. Las operaciones de compra de suelo logístico así como residencial, para promoción en alquiler o no, y rehabilitaciones con cambio de uso, se han sucedido en los últimos meses.

Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Alicante, Granada... se encuentran en la lista de las ciudades más demandadas, mientras que los inversores nacionales han dado paso a los internacionales, que han irrumpido con fuera. "El perfil de la demanda de inversión residencial es un reflejo de la transformación de este segmento del mercado. Si hace una década la demanda de activos residenciales estaba dominado por patrimonios privados nacionales, en la actualidad son los vehículos de inversión como las socimis, los fondos institucionales o las aseguradoras —participados en muchos casos por capital extranjero— los actores más activos en este segmento. Y es el aumento del número de inversores y el cambio de perfil de la demanda lo que está generando operaciones de mayor volumen", añade Martínez Brioso.

Fuente: Elena Sanz | El Confidencial (29 de Enero de 2019)

Los pisos crecen al mayor ritmo desde antes de la crisis

El precio de la vivienda sube de media un 5,8%, el mayor avance desde 2007

El precio de la vivienda en España ya crece a niveles de antes de la crisis. En el último trimestre de 2018 se encareció un 5,8% en comparación con el mismo periodo del año precedente. Es la mayor subida en tasa anual desde el tercer trimestre de 2007, antes de que estallara la crisis económica. El metro cuadrado cuesta de media 1,337 euros.

Los datos difundidos por Tinsa revelan el brío con el que crece el mercado inmobiliario en nuestro país, hasta el punto de que un total de 10 comunidades autónomas han experimentado crecimientos de dos dígitos en los precios de los pisos. De hecho, desde el inicio de 2015 la vivienda terminada (tanto la de nueva construcción como la usada) acumula un encarecimiento del 11,7% de media en todo el país. «Aunque a ritmos dispares, el encarecimiento residencial es ya común a todas las regiones», señala Rafael Gil, director del servicio de Estudios de Tinsa.

«Continúa el ciclo expansivo del mercado residencial, creciendo constatemente la demanda y aumentando los valores de forma heterogénea», señala el experto.

En España se vuelve a comprar pisos a buen paso, a pesar del incremento que ha experimentado el mercado inmobiliario. En algunas capitales de provincias los pisos se han encarecido en el último año casi un 20%. Es el caso de Valencia, con un aumento en los precios que roza el 17%, o Tarragona, con un 15%. En Madrid la vivienda es un 14% más cara que hace 12 meses y en Barcelona, un 8% más cara también.

"Menos arrendadores que alquilen su vivienda"


«Valencia y Málaga comienzan a tomar el testido de Madrid y Barcelona en cuanto a fuertes incrementos de precio», señala Rafael Gil. Ambas ciudades protagonizan los mayores incrementos de este trimestre. Otros lugares que han tenido crecimientos relevantes en los últimos 12 meses son Murcia, Ciudad Real, Alicante, Guadalajara, Burgos, Zaragoza y Vigo, según los datos de Tinsa. En todas el precio de los pisos, tanto nuevos como usados, creció más de un 10%.

En España comprar más barato que hace un año también es posible, pero en menos ciudades. Es el caso de Soria, Santander, Vitoria, Teruel o Cádiz. Soria fue la ciudad donde más cayó el precio, un 10,8%. Ahora hay más demanda y por eso, además de vender más caro, se vende más rápido. La media en España es de 7,9 meses. Es lo que se tarda en colocar un piso, aunque en ciudades como Madrid el plazo se puede acortar hasta tres meses.

Aún así, hay ciudades donde elprecio de los pisos aún no alcanza aún ni la mitad de lo que valieron durante el boom inmobiliario que precedió a la crisis. Es el caso de Lleida, Guadalajaa, Castellón y Logroño, entre otras.

Fuente: R. VILLAÉCIJA | El Mundo (03 de Enero de 2019)

Expertos Inmobiliarios cuestionan la eficacia de las nuevas medidas de vivienda

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) cuestiona la eficacia de las nuevas medidas del Gobierno en materia de vivienda y alquiler, ya que considera que "no facilitarán el aumento de la oferta de pisos de alquiler, ni favorecerán la contención de los precios".

Así lo ha explicado en una entrevista con Efe su presidente, el empresario riojano Óscar Martínez, en relación al Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el pasado día 19, y que no fija límites a los precios de los alquileres.

Para la APEI, que agrupa a 1.200 agencias inmobiliarias en activo en toda España, "lo único que puede hacer bajar los precios del alquiler es el aumento de la oferta y que los pisos vacíos salgan al mercado", ha precisado.

Esta nueva norma, que modifica, entre otras, la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha dicho, "no favorece una mayor oferta de pisos de alquiler porque no se contemplan medidas efectivas de protección a los propietarios particulares de viviendas vacías".

"Menos arrendadores que alquilen su vivienda"

"Más bien lo contrario: va a haber menos arrendadores que pongan su vivienda en alquiler", ha enfatizado Martínez, quien también ha asegurado que las medidas adoptadas "desequilibran la posición jurídica entre arrendador y arrendatario" y "los estímulos fiscales propuestos apenas tienen trascendencia y no aumentarán la salida de inmuebles al mercado del alquiler". El hecho de que la duración obligatoria mínima en el arrendamiento de vivienda pase de 3 a 5 años "puede favorecer a los particulares", ha proseguido.

Sin embargo, ha asegurado que "la prolongación a 7 años, cuando el arrendador es una persona jurídica, es un error", ya que "frenará la salida de viviendas a alquiler e incluso podríamos ver cómo estas sociedades o empresas optan más por la venta que por el alquiler".

Otra de las medidas contrarias a la promoción del alquiler, según los Expertos Inmobiliarios, es la limitación de las garantías adicionales para los propietarios que alquilan, ha dicho Martínez. La nueva norma, ha explicado, "limita las garantías que debe presentar el inquilino a la fianza de un máximo de dos mensualidades".

Hasta la entrada en vigor de las nuevas medidas, ha recordado, "en determinadas situaciones económicas, el inquilino, a la firma de un nuevo contrato, podía presentar un aval o depósito bancario para acreditar su solvencia para el pago de las rentas".

Sin embargo, "suprimir esta fianza adicional es un error porque permitía al propietario alquilar cuando el inquilino estaba afectado por situaciones transitorias que podían alterar unos ingresos regulares", ha precisado. Además, ha enfatizado que "también perjudica a los inquilinos pues pueden ver que sin estos avales complementarios no puedan acceder al alquiler".

Para los Expertos Inmobiliarios, la norma también "olvida que muchos de arrendadores son personas físicas que han adquirido la propiedad de su vivienda con muchos esfuerzos y que necesitan imperiosamente los ingresos provenientes del alquiler", ha dicho.

Otro aspecto que para los Expertos Inmobiliarios pueden "complicar" la salida de pisos en alquiler, ha agregado Martínez, es la modificación que contempla la posibilidad de paralizar durante uno o dos meses los procedimientos de desahucio, en caso de situaciones de vulnerabilidad del inquilino.

Fuente: EFE | elEconomista (26 de Diciembre de 2018)

La paralización del Sureste de Madrid infla un 25% el precio de la vivienda

El Norte de Madrid está muy cerca de ver como la antigua ‘operación Chamartín’ se convierte en una realidad. Más de 10.000 viviendas que ‘pincharán’ el aumento de los precios. Pero como diría Jennifer López: “¿Y el Sur ‘pa’ cuándo?. Porque la realidad es que la paralización de los desarrollos del Sureste ha supuesto una subida del 25% del precio de los pisos de la zona.

El norte de la capital está saturado y hay poco espacio para edificar. Esta situación encarece el metro cuadrado de la zona. Pero el proyecto Madrid Nuevo Norte ya aparece en el horizonte para solucionar este problema.

Ahora el foco de preocupación se ha trasladado al Sur. El coste de las viviendas aumentan al mismo ritmo que los solares comienzan a cosechar malas hiervas. Los desarrollos del Sureste son el remedio a esta inflación, pero su futuro es incierto. El proyecto está estancado y corre peligro de convertirse en la nueva ‘operación Chamartín’, que ha tardado más de 20 años en ver la luz.

El Ensanche de Vallecas está prácticamente agotado puesto que ya tiene el 88% edificado y El Cañaveral es el desarrollo con disponibilidad de oferta que avanza a mayor velocidad. Éste registra unas ventas de más de 1.500 viviendas al año. El Cañaveral es, por lo tanto, el ámbito que actualmente copa la oferta de suelo en Madrid, dado el agotamiento del Ensanche. Esto ha derivado en un incremento mayor de los precios motivado por esta alta demanda llegando a incrementarse un 25% de media anual, lo que implica que ha dejado de ser vivienda accesible barata.

Para Mauricio Fernández, gerente de Valdecarros, “este estudio demuestra la urgencia. E cañaveral avanza tan rápido que el aumento de precios es inevitable. Hay una obligación por parte de las Administraciones de ofrecer a las personas que quieran vivir en Madrid unas viviendas modernas y eficientes”.

Es necesario recalcar que el mercado está en un momento con precios del alquiler al alza por falta de oferta y con el desarrollo de viviendas protegidas bajo mínimos. La estrategia del sureste contempla el desarrollo de 54.000 viviendas protegidas a lo largo de 30 años. Del mismo modo, supondría un importante motor económico para la ciudad al generar alrededor de 965.000 empleos y suponer una inversión privada de 13.000 millones de euros a lo largo de tres décadas.

A la vista de los datos del informe elaborado por la compañía Foro Consultores, es necesario incrementar la oferta vivienda a la zona sureste de Madrid en el menor plazo posible. La tendencia del mercado residencial en los desarrollos del Sureste de Madrid muestra que el parque de viviendas se agotará en cinco o seis años por lo que disponer de suelo que pueda aportar una mayor oferta de vivienda es imprescindible. El desarrollo de los ámbitos del sureste persigue este objetivo.

Viviendas a desarrollar en el sueste de Madrid | Fuente: Asprina

El problema es que los desarrollo del Sureste están enquistados por la guerra entre las juntas de compensación y el Ayuntamiento de Madrid. Rencillas que han acabo por paralizar la construcción de unas viviendas muy necesarias. Las juntas de compensación se mantienen en su posición de reclamar indemnizaciones que, en el caso de Valdecarros y Los Cerros, ascenderían a 937 millones por la disminución de edificabilidad y el número de viviendas con respecto al plan inicial.

En este sentido, las juntas creen que el último afectado es el madrileño, porque encarecería aún más el precio de la vivienda, tanto de alquiler como de compra, al existir menos oferta y la misma -o más- demanda de hogares. El origen de esta disputa se sitúa en la presentación del Plan Director de Estrategias de Desarrollos del Sureste de Madrid, que reducía la edificabilidad original, los metros cuadrados destinados a actividades económicas, rebajaba el número de viviendas de 105.000 a 54.000, demoraba los plazos de ejecución y suponía un ahorro de 50 millones anuales para las arcas municipales.

EL AYUNTAMIENTO DE MADRID BUSCA SOLUCIONES

Los promotores pidieron en mayo 1.580 millones de compensación si el consistorio seguía adelante con el plan, que fue suspendido cautelarmente por el TSJM en julio. Por ello, el Ayuntamiento de Manuela Carmena, alcaldesa de la ciudad, trata de buscar una opción alternativa con la que llevar a cabo sus planes.

Entretanto la única realidad es que el precio de la vivienda en los aledaños de las zona afectada ha subido un 25%. El Sur es un debe histórico de la capital y lo peor es que el futuro no se presenta esperanzador. Muchas viviendas están en juego y la situación no puede durar más de 20 años como la ‘operación Chamartín’.

Fuente: Carlos Lospitao | Merca2 (07 de Diciembre de 2018)

Pros y contras de la gentrificación

El término gentrificación aún no está recogido en el diccionario de la Real Academia, aunque el concepto ya se ha instalado en nuestros barrios.

Lo vivimos a diario: en el centro de Madrid y Barcelona, por poner un par de ejemplos domésticos, se han disparado los precios de los alquileres y se ha transformado la rutina de sus vecinos. Muchos de estos barrios han experimentado un lavado de cara derivado de la entrada de capital en estas zonas y se han sofisticado sus comercios y ofertas de ocio.

El fenómeno de la gentrificación no es nuevo ni consecuencia de las diferentes revoluciones industriales. En particular, el término gentry es un anglicismo que define una clase social, en su origen británica, formada por nobleza baja y media, hombres libres y terratenientes. Por tanto, este fenómeno es tan antiguo como lo son los movimientos migratorios de la burguesía y se interpreta como una elitización de un barrio.

Hablando en plata: la gentrificación se produce cuando una zona se vuelve atractiva para las clases con mayor poder adquisitivo que se instalan en ella cambiando, por tanto, su fisionomía urbana. Un fenómeno que en la actualidad se ha acelerado debido a factores como el turismo y la especulación inmobiliaria.

“La gentrificación es consustancial al desarrollo de las ciudades”, asegura David Murillo, profesor del departamento de Ciencias Sociales en ESADE, “y se produce cuando hay una mejora relativa de los espacios urbanos”, añade. Esta evolución de ciertos barrios es uno de los puntos a favor de la gentrificación. Y es que este fenómeno convierte zonas deprimidas y/o de familias con rentas bajas en barrios ‘mainstream’ ocupados por clases de mayor poder adquisitivo.

Y es que en la mayoría de comprobaciones de valores que realizan las haciendas autonómicas de casas compradas o heredadas no se tiene en cuenta las circunstancias específicas de los inmuebles. “Estos nunca, o rara vez se visitan, y se hacen valoraciones desde el sillón de la oficina. Y los Tribunales las anulan por genéricas, y por no reflejar el verdadero valor real del inmueble”, añade el abogado, que recuerda que la intención de Hacienda es seguir valorando los inmuebles sin visitarlos. Con la modificación legal que se pretende aprobar, la pelota quedará en el tejado del contribuyente, aunque Hacienda no haya visitado el inmueble.

¿Qué ocurre con la gentrificación?

Pasó en los madrileños barrios de Malasaña y Chueca en la década de 1990, y en el Raval y el Gótico en Barcelona. Zonas céntricas, en las que vivían familias de clase media-baja que compraban en pequeños colmados y debían soportar algunas tragedias derivadas de la droga y la delincuencia se han hipsterizado.

Sus vecinos han asistido atónitos a la transformación de su paisaje y han visto como las viviendas de la zona se han encarecido y los locales se han refinado hasta darse de bruces con el primer cupcake. Muchos de estos moradores originarios se han visto obligados a marchar a barrios periféricos y otros tantos se han adaptado al nuevo medio. Y éste es precisamente uno de los puntos en contra de la gentrificación. Así lo cree también el profesor de ESADE, quien señala “la expulsión de los vecinos y la transformación a golpe de oferta y demanda de las condiciones de vida en un barrio” como los principales problemas derivados de este fenómeno.

¿Qué pasó si no en Manhattan o en Venecia? Murillo pone este par de ejemplos para ilustrar un concepto que hermana el East Side neoyorquino y el madrileño barrio de Lavapiés, y que cambió la fisionomía del centro de Manhattan hace ya décadas gracias a “la entrada de fondos especulativos y el cambio de tendencia que puso de moda estos céntricos barrios”, explica el profesor de ESADE. Una gentrificación que habría sido impensable sin la implementación de algún tipo de mejora a nivel municipal que pusiera en el mapa estos barrios hasta entonces marginales.

Y es que la gentrificación no sólo encarece el precio de las viviendas, también propicia el nacimiento de nuevos empleos, negocios, escuelas y un sinfín de mejoras de las que se pueden aprovechar los residentes de esas zonas. Amén del progreso cultural y artístico que suelen experimentar los barrios gentrificados. Un lifting urbanístico que irremediablemente llama la atención del turismo, otro de los catalizadores de la gentrificación. Al menos en los últimos tiempos.

“Además de la entrada de capital, la gentrificación se explica por una serie de procesos de transformación socioeconómicos y demográficos: aumento de los divorcios y longevidad, que hacen más caro el acceso o el mantenimiento de la vivienda; variaciones en el mercado de trabajo que transforman el poder adquisitivo de los ciudadanos y la pujanza del turismo de plataforma que empuja, en última instancia, el cambio de usos de vivienda y comercio hacia otros dirigidos exclusivamente a turistas”, explica David Murillo. Pero, aunque el turismo parezca el factor más evidente, no es precisamente el básico en la gentrificación.

Lograr un modelo que aúne las mejoras de los barrios: más seguridad, más sofisticación, mejora de las condiciones de vida en los centros de las ciudades; con el respeto por la vida diaria de sus moradores sería el ideal. De momento, la gentrificación sobrevive al paso del tiempo y continúa transformando la cara de los centros de las ciudades y los pueblan de vecinos más adinerados, viviendas más caras y comercios más refinados.

Fuente: Arancha Bustillo | ESTAR DONDE ESTÉS (20 de Noviembre de 2018)

Madrid y Barcelona disparan el precio de la vivienda a máximos del 'boom' inmobiliario

Un informe de Anticipa Real Estate asegura que la vivienda subirá un 10,2% en 2018 y un 11,5% en 2019, el doble de lo que los expertos consideran incrementos sostenibles

Lo que parecía imposible... la vivienda en Madrid, a un paso de los máximos del boom. (Foto: iStock)

La recuperación (inmobiliaria) ya es todo un calentón. El precio de la vivienda en Madrid está a las puertas de los máximos de 2007. Lo que parecía imposible, es una realidad... Así lo recoge un informe de Anticipa Real Estate, que prevé incrementos de la vivienda en la capital de dos dígitos este año y el que viene. En concreto, asegura que la vivienda se encarecerá un 10,2% en 2018 y un 11,5% en 2019, subidas que duplican los porcentajes que los expertos consideran sostenibles.

La vivienda ya está creciendo a ritmos del 10% en los dos últimos trimestres según el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas elaborado según metodología Case & Shiller de Estados Unidos aplicada a España, que analiza las ventas repetidas de la misma vivienda. Es decir, porcentajes de dos dígitos que comienzan a recordar a los que se registraban en plena burbuja inmobiliaria hace una década.

A pesar de ello, tanto promotoras como bancos insisten en que el mercado es muy diferente al que se vivía hace más de diez años y descartan tajantemente que estemos ante una situación parecida a la vivida entonces. Por un lado, el acceso a la financiación sigue siendo muy restringido a clientes solventes, mientras que la recuperación de precios es muy desigual en la geografía española. Mientras en ciudades (o barrios) los precios están disparados, en otras, aún se registran caídas.

Aunque de media, el precio de la vivienda en España para finales de 2019 estará todavía un 15% por debajo de los máximos registrados en el año 2007, como señala en su informe Anticipa Real Estate, hay zonas calientes donde esos registros se han superado. En Cataluña, otro de los puntos calientes del mercado español, se observan aumentos de en torno al 9% durante el próximo año y eso pese a la delicada situación política catalana, que ha tenido un impacto negativo directo en un mercado inmobiliario -el de Barcelona- que, hasta hace un año, iba viento en popa en cuanto a transacciones y precios.

Madrid se desmarca del resto de España, con una evolución de los precios residenciales que ha provocado que comiencen a saltar las primeras alarmas. En algunos barrios como Chamartín, Chamberí o Salamanca, la vivienda de segunda mano ya cuesta lo mismo que hace diez o doce años, mientras que en otros como en Arganzuela, Centro, Moncloa o Tetúan, los precios están cerca de sobrepasar esos niveles. En otros, aún muy lejos de los precios de la burbuja, el mercado se está calentando a ritmos del 20%, reduciendo la brecha respecto a 2008.

Se trata de zonas periféricas de la ciudad hacia donde se están trasladando las subidas como una mancha de aceite. Y es que los precios, tanto de compra como de alquiler en el centro de la ciudad han alcanzado niveles tan prohibitivos que buena parte de la demanda se está moviendo en masa hacia zonas más asequibles, generando una importante presión alcista en los precios.

Según los últimos datos de Tinsa, en Vicálvaro, Ciudad Lineal y Villaverde la vivienda se ha encarecido más de un 20% en el último año frente al 8,5% de Chamartín o el 13% del distrito de Salamanca. Situación, por otra parte, similar a la que se vive en los municipios de Barcelona como L’Hospitalet de Llobregat, Castelldefels, Esplugues de Llobregat y Sabadell, que registran subidas por encima del 15%.

Precios de venta a tres años vista

Detrás de este calentón de precios, en opinión de Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, se encuentra una situación que sí se produjo durante el anterior ciclo expansivo. "Los propietarios de una vivienda están fijando precios a tres años vista, dando por hecho que el tiempo juega a su favor. En el caso de que la vivienda no se venda o se alquile, piensan que igualmente habrán ganado. La tendencia permanecerá alcista, al menos tres años más”, asegura.

Los propietarios de una vivienda están fijando precios a tres años vista, dando por hecho que el tiempo juega a su favor

- Jesús Duque -

"Estamos viendo precios de venta publicados muy superiores a los que luego resultan de la valoración de la empresa tasadora. Los vendedores están descontando la rentabilidad futura que el comprador va a obtener por alquilar el inmueble, lo que está provocando una inflación en los precios, contribuyendo a que se cierren menos operaciones y a distorsionar el mercado, cuando en realidad la mayor parte de las compraventas tienen como fin la vivienda habitual", asegura este directivo, quien alerta, al mismo tiempo, de que "no es lo mismo la rentabilidad que obtiene una empresa especializada en la gestión de inmuebles, con un gran volumen de operaciones y concentración de propiedades, que un particular. Para los primeros es posible lograr hasta un 10% de rentabilidad, mientras que el inversor particular muy difícilmente logrará las ventajas de una gestión tan profesional, ni unos niveles de ocupación similares".

Fuerte irrupción del inversor

Precisamente, la irrupción de los inversores explicaría buena parte de la fuerte subida de precios que se está produciendo en Madrid donde las transacciones se encuentran cada vez más cerca de los niveles de hace una década, como muestra el gráfico inferior. Y, teniendo en cuenta los datos entre enero y agosto de 2018, lo cierto es que el número de transacciones a cierre de este año podría rozar las 80.000 compraventas.

Sin embargo, la firma de hipotecas en Madrid aún se encuentra a años luz de las cifras de 2006-2007. En la actualidad se firman casi tres veces menos hipotecas que entonces. ¿Por qué?, ¿por qué hay cerca de 15.000 transacciones en Madrid que no necesitan financiación hipotecaria?

Concesión de hipotecas en la Comunidad de Madrid

Las fuentes consultadas hablan, precisamente, de una fuerte presencia de inversores en las compraventas. La escasa rentabilidad que ofrecen otros productos de inversión, la caída de la bolsa en el último año y la buena marcha del mercado de la vivienda, cuyos precios no dejan de subir tanto en compra como en alquiler, han provocado que los inversores se hayan desplazado, casi de manera masiva, hacia los activos inmobiliarios. Operaciones que apenas necesitan financiación y que están ayudando a alimentar los precios.

"Buena parte de los que nos compran casas hoy en día, son inversores que tiene previsto poner esa vivienda en alquiler", explican a El Confidencial desde una gran promotora que prefiere mantener el anonimato.

En Madrid, la rentabilidad de sitúa ligeramente por encima del 5%, si bien, hay un distrito en el que se ha superado el 8%: Puente de Vallecas

Y no es para menos si, como avanza Anticipa Real Estate, dos tercios de estos nuevos hogares se decantan por el alquiler. Además, según datos de Idealista, la rentabilidad bruta que ofrece la inversión en vivienda para ponerla en alquiler se sitúa por encima del 7%. En Madrid, por ejemplo, la rentabilidad se sitúa ligeramente por encima del 5%, si bien, hay un distrito en el que se ha superado el 8%: Puente de Vallecas.

"El escenario de tipos de interés cercanos a 0% en los depósitos y la rentabilidad incluso negativa que proporciona actualmente la renta fija a corto y medio plazo seguirá impulsando la demanda de vivienda como bien de inversión. La rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda, que se sitúa actualmente en el 4,1% según los datos del Banco de España, muestra que la inversión inmobiliaria es todavía la única alternativa que, junto a la renta variable, puede ofrecer retornos superiores a la inflación y contribuir a mantener el poder adquisitivo", señalaba recientemente Bankinter en un informe sobre el mercado inmobiliario.

Fuente: E.Sanz | El Confidencial (12 de Noviembre de 2018)

Hacienda impondrá una nueva valoración de casas para cobrar el ITP o Sucesiones

Hacienda, harta de ver anuladas en los Juzgados las comprobaciones de valores que hace a los contribuyentes que han comprado o heredado una vivienda a un precio por debajo de lo que estima, contempla la creación de una nueva valoración de inmuebles que sea la base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones. Es decir, el valor de referencia dejará de ser el establecido en las escrituras y pasará a ser uno elaborado por el Catastro y calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, entre otras fuentes.

Así está contemplado en el Anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal que se ha conocido y que aboga por modificar la base imponible del ITPAJD y del ISyD, tal y como subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

De este modo, la base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado, entendido como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble, entre partes independientes.
De hecho, Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores.

“El problema no es, en cualquier caso, que Hacienda y Catastro se hayan inventado un nuevo método para valorar los inmuebles sin moverse del despacho, y sin visitarlos. El verdadero problema es que ahora Hacienda pretende imponer dicho valor a los contribuyentes por la fuerza”, señala Salcedo.

Y es que en la mayoría de comprobaciones de valores que realizan las haciendas autonómicas de casas compradas o heredadas no se tiene en cuenta las circunstancias específicas de los inmuebles. “Estos nunca, o rara vez se visitan, y se hacen valoraciones desde el sillón de la oficina. Y los Tribunales las anulan por genéricas, y por no reflejar el verdadero valor real del inmueble”, añade el abogado, que recuerda que la intención de Hacienda es seguir valorando los inmuebles sin visitarlos. Con la modificación legal que se pretende aprobar, la pelota quedará en el tejado del contribuyente, aunque Hacienda no haya visitado el inmueble.

Y es que para los inmuebles se ha establecido una presunción de que “el valor de mercado es el valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro”. Dicha presunción es de las denominadas “iuris tantum”. Es decir, admite prueba en contrario.

Esto significa que será el contribuyente el que tenga que demostrar que el inmueble comprobado tiene un valor de mercado inferior al nuevo valor de referencia elaborado por el Catastro. En este caso, deberá recurrir la liquidación dictada por la correspondiente administración autonómica. Y lo habitual será aportar un informe pericial, que demuestre que el inmueble tiene un valor inferior al que resulta de Catastro, tal y como recuerda Salcedo.

A quién afecta esta nueva valoración

No sólo afectará a aquellos contribuyentes que hayan comprado o heredado un inmueble y que lo hayan declarado en el ITP o en el ISyD por debajo de lo que estima la hacienda autonómica, sino también a los vendedores, si el valor comprobado es superior al que se declaró en el IRPF.

Hacienda les comunicará también a ellos el nuevo valor comprobado, por si quieren impugnarlo. Y ello, para que este nuevo valor no afecte a la ganacia patrimonial declarada en su IRPF.

Qué pueden hacer los contribuyentes

Si se llega a aprobar este cambio tan importante en la forma de cobrar el ITP e ISyD, los contribuyentes podrán aportar prueba para demostrar que el precio por el que compró o heredó es el valor de mercado y no lo es el valor de referencia de Catastro.

“Esta prueba podrá ser una pericial. Pero también podrá acreditarse el estado del inmueble, o su deficiente conservación, si es el caso. Además, podrá aportarse justificación de transmisiones de inmuebles similares que se conozcan, e incluso de ofertas publicadas en portales inmobiliarios”, señala Salcedo.

Fuente: @pmartinez-almeida -idealista- (02 de Noviembre de 2018)

El sector inmobiliario advierte a Sánchez de que intervenir el mercado del alquiler sólo alzará los precios


  • La regulación de precios máximos es una de las condiciones de Podemos para apoyar los Presupuestos que se están negociando en las mesas bilaterales.
  • Hacienda estudia un 'hachazo' fiscal a plataformas como Uber o Airbnb
  • Podemos exige 1.000 euros de salario mínimo ya: "Una catástrofe económica" para las pymes

La ministra de Hacienda, María Jesús Montero, anunció este jueves que "las empresas conocidas como de economía colaborativa" van a tener que apretarse el cinturón, porque son su nuevo objetivo. En la carrera iniciada desde la llegada del PSOE a la Moncloa por subir el gasto público el único combustible a mano es el de las subidas de impuestos, dada la ortodoxia presupuestaria que impone Bruselas. Y Montero ya tiene un nuevo sector al que apretar: empresas de alquiler de pisos turísticos como Airbnb o Homeaway tendrán en breve "un tratamiento fiscal adecuado". Es decir, más presión tributaria.

La medida, evidentemente, redundaría en los precios finales de los servicios a los ciudadanos, pues los impuestos "siempre se repercuten en el usuario", afirman las fuentes del sector. De modo que un mercado en constante alza como el del alquiler se puede ver afectado por esta "nueva fiscalidad del siglo XXI" anunciada por Montero, y los expertos advierten de un efecto opuesto al que se busca: la bajada de los precios para los inquilinos.

Ya son seis las mesas de negociación presupuestaria entre el Ejecutivo y el principal grupo que le da sustento en el Parlamento, el de Unidos Podemos: sanidad y educación; fiscalidad; políticas feministas; la del fin de la austeridad en las corporaciones locales; la de pensiones; y la de vivienda.

"Podemos demuestra que desconoce del todo cómo funciona el mercado del alquiler", responde Encinar a EL ESPAÑOL, "y no se puede legislar con eslóganes, sino entrando en las casuísticas", porque según apunta este alto responsable del mayo portal inmobiliario online en España, intervenir el mercado provoca "efectos perniciosos" ya que "si esa ley no funciona, quedan sus efectos sobre el mercado, aunque la norma se retire".

Ejemplos en Francia y Alemania

Así ocurrió con las medidas adoptadas en París y Berlín en el año 2015. Ambas capitales europeas aprobaron normativas para limitar los precios tras sufrir alzas en los precios de mercado de hasta el 78%. Ambas leyes fracasaron: en el caso francés el texto -conocido como Ley Alur- fue declarado ilegal por los tribunales, pero sólo después de que más de 12.000 viviendas desaparecieran de inmediato del mercado. A pesar de esta experiencia fallida, el Gobierno de Emmanuel Macron prepara una legislación similar a nivel nacional.

Y eso que en el caso alemán la normativa también decayó "pero ya había creado un efecto inflacionario, porque los propietarios se defendieron de la regulación de precios máximos imponiendo una comisión previa de tres mensualidades no reembolsable", apunta el ejecutivo de Idealista.

Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, atiende a este periódico por teléfono, desmintiendo que las medidas que negocian Sánchez e Iglesias puedan beneficiar a la clase trabajadora: "Es una barbaridad que en pleno siglo XXI se propongan leyes intervencionistas, eso sólo va a provocar economía sumergida, volver a los contratos en servilletas e inseguridad jurídica para el inquilino".

Más impuestos y leyes más rígidas

La ofensiva de PSOE y Podemos contra la inflación en los precios del alquiler también contempla, como ha apuntado la titular de Hacienda, la subida de impuestos.

Fuentes de Airbnb consultadas rechazan comentar las palabras de la ministra Montero, pero han explicado a EL ESPAÑOL que evidentemente pagan todos los impuestos que les impone la ley en los lugares donde opera. Y que, es más, su modelo de negocio propicia que "entre el 85% y el 90% de cada operación ya tribute en el mercado local", dado que la compañía sólo cobra una comisión del 3% al arrendador y del 6% al arrendatario.

En España ha sido Baleares la que más recientemente ha aprobado una legislación similar a la que Unidos Podemos ha puesto sobre la mesa de negociación presupuestaria. Desde el pasado mes de junio, la Comunidad Autónoma presidida por la socialista Francina Armengol tiene potestad para obligar a los "grandes tenedores" de pisos a que los saquen al mercado. Y además, a un precio controlado, como propone la formación morada a nivel nacional, con el objetivo de que la renta nunca supere el 30% de los ingresos de la unidad familiar.

"Pero es que yo no conozco a ningún inversor que compre casas para tenerlas vacías", sostiene Carroza. Entonces, ¿por qué el parque de vivienda vacía en España supera los 3,4 millones? "Bueno, eso alega Podemos, pero no es cierto", responde Encinar a EL ESPAÑOL desde su despacho de Idealista. "La inmensa mayoría son pisos en manos de bancos y Socimis que están a la venta. ¿Un piso en el mercado se puede considerar vacío? Yo creo que no".

Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Socimis) protagonizan otra de las iniciativas de los de Pablo Iglesias, que les ponen la proa exigiendo al Gobierno que la ley les obligue a pagar al menos el 20% de impuestos sobre sus beneficios, ya que ahora "pagan un 0%". Alquiler Seguro, empresa de intermediación en el mercado del arriendo de casas, participa de una de esas Socimis, de modo que preguntamos en Idealista.

Las cifras que manejan este portal de compra, venta y alquiler desmienten el efecto beneficioso que ve Podemos en subir la presión impositiva a estos vehículos de inversión. "Las Socimis son compañías obligadas por ley a repartir como dividendo cada año el 80% de sus beneficios, y son sus inversores los que pagan impuestos por ellos", a un tipo habitualmente mayor que ese 20% que reclama el partido de Iglesias. "Además, fueron esos fondos los que compraron los miles de pisos que nadie quería en 2012, evitando más cierres de inmobiliarias y promotoras, evitando mucho más paro".

Volver al contrato de cinco años

Pero no todo son críticas en el mercado inmobiliario a las medidas que plantea Podemos al Gobierno para "acabar con los alquileres abusivos". Tanto Carroza como Encinar dan por buena la propuesta de ampliar la duración mínima de los contratos de arriendo. Ambos expertos opinan que sería mejor una libertad absoluta entre el propietario y el arrendador, pero creen que "darle mayor tranquilidad al inquilino volviendo al contrato mínimo de cinco años nunca puede ser malo", y rechazan que esto pueda añadir rigideces que presionen los precios al alza.

"Donde están subiendo los pisos es en el centro de Madrid y de Barcelona, además de en Baleares", explica Carroza, "pero no es por lo de los pisos turísticos a los que ahora quiere apretar la ministra, sino por la alta demanda". El crecimiento económico ha generado mucho empleo y "los jóvenes han vuelto al centro revitalizando esos barrios". Claro, que a la desaceleración que ya ha confirmado el FMI se le anuncia un añadido de mayor presión fiscal. "Nosotros hablamos con Fomento y con las CCAA, ahora a ver si nos escuchan".

Fuente: Alberto D. Prieto | El Español (06 de Octubre de 2018)

La subida del precio de la vivienda va por barrios


  • Distritos y municipios de la región madrileña ilustran las subidas de precios, pero con realidades dispares en la evolución del coste de los inmuebles.
  • En ciertos barrios de la ciudad, como Salamanca, Arganzuela y Centro, los repuntes anuales se sitúan ya en el entorno del 20%.

Barrio de Argüelles, año 1999. Se vende un piso de 65 metros cuadrados, de dos dormitorios, por 21 millones de pesetas (unos 126.500 euros). Misma zona, en la actualidad. En una farola se anuncia un inmueble en venta de similares características, cuyo precio asciende a 360.000 euros, 59,7 millones de las antiguas pesetas. O lo que es lo mismo, casi el triple que en los años previos al boom del ladrillo. En la comunidad madrileña el valor medio de una residencia de estas dimensiones era 116.610 euros en el año 2000. Hoy cuesta casi el doble.

Estos datos ilustran el comportamiento de precios de la vivienda que vive el mercado madrileño desde la época anterior al boom hasta la actualidad. El fuerte incremento del coste de las casas durante este tiempo en Madrid hace que sea esta región, junto a otras como Barcelona y Baleares, la que lidera la recuperación de la actividad inmobiliaria.

Los datos de evolución de precios publicados en las últimas semanas confirman que Madrid se anota las mayores subidas, con incrementos anuales de casi el 20% en algunas zonas, lo que lleva a algunos a volver a poner en el aire la palabra burbuja, que los expertos niegan.

La capital, entre las más caras

Uno de los datos más llamativos lo daba la tasadora Tinsa recientemente: Madrid es la segunda capital española, después de Barcelona, que más ha encarecido los precios de las casas desde las cotas mínimas alcanzadas en la crisis inmobiliaria. En el caso de la ciudad madrileña este nivel se situó en el primer trimestre de 2015 y, desde entonces, el coste ha repuntado casi un 42%. Es decir, el metro cuadrado ha pasado de costar 1.992 euros de media a 2.826 euros en el segundo trimestre de este año. El portal inmobiliario Pisos.com aporta el dato a nivel regional: Madrid fue la tercera comunidad, por detrás de País Vasco y Baleares, donde más subió el precio de las casas en agosto frente al mismo mes de 2017, un 10,3%, hasta los 2.206 euros el metro cuadrado.

Ahora bien, este es el panorama general en Madrid ciudad y en la región. Si se centra el análisis en los distintos barrios y municipios, o si se diferencia la evolución de precios entre las promociones de obra nueva y las de segunda mano, se encuentran matices.

En el último año caídas importantes de precios se han registrado en viviendas de obra nueva en la zona centro, donde tradicionalmente los incrementos han sido más acusados y se han repuesto antes de la crisis.

Así lo muestra un informe reciente de la firma consultora Savills Aguirre Newman. Por ejemplo, en Salamanca el valor del metro cuadrado ha descendido un 3,6%, hasta los 9.637 euros, en los últimos 12 meses. El desplome alcanza el 42% en el caso del valor medio de las viviendas, que han pasado de costar 3,6 millones de euros hace un año a los dos millones actuales. En los casos de Retiro y Chamberí el precio de los inmuebles se ha abaratado un 53% y un 13%, respectivamente.

Llaman la atención estas caídas. Pelayo Barroso, director de Análisis de Investigación de Savills Aguirre Newman, aclara las razones. "La demanda en estas zonas es elevada y el producto escasea, lo que hace que los ritmos de comercialización sean altos. Antes de que finalice la construcción de un edificio de viviendas -entre 20 y 24 meses- ya está prácticamente comercializado el 100%", explica. "Las promociones más exclusivas y caras fueron vendidas en los últimos años y, en el último, sólo quedan disponibles las más baratas o menos exclusivas", detalla el directivo. "De ahí, las bajadas de precios tan llamativas", añade. "El producto nuevo escasea por la falta de suelo que frena la construcción de nuevos desarrollos", añade Barroso. El informe de la consultora se enfoca en los 218 desarrollos residenciales a estrenar localizados en la capital (104) y en los municipios de su corona metropolitana (114).

Al sur de la ciudad

El caso contrario sucede en los barrios de la periferia, que tradicionalmente han mantenido estables sus precios.

"Si nos fijamos en Villaverde y Puente de Vallecas, los pisos han crecido en torno a un 40% en los últimos 12 meses. Sin embargo, los precios continúan siendo más asequibles si se comparan con núcleos más céntricos", explica. La mayor oferta de obra nueva, al existir mayor disponibilidad de suelo, se localiza en la periferia. El mayor número de promociones nuevas se levantan en estas áreas en pleno desarrollo, donde los precios muestran una evolución positiva, «a la que todavía queda recorrido", señala el experto. "El crecimiento de la vivienda en estas zonas viene del encarecimiento del coste del suelo. Si hace cuatro años en la zona de El Cañaveral, otro de los barrios del sur de nueva construcción, el metro cuadrado se pagaba a 300 euros, ahora se adquiere por el doble", apunta Barroso.

No obstante, la periferia sigue presentando precios más atractivos en nueva construcción (en torno a los 210.000 euros) frente a los barrios más céntricos (entre 700.000 euros y dos millones), donde el nivel económico de los residentes es superior.

Si se toman otros análisis, que incluyen la vivienda de segunda mano, se ve que las subidas más notables las están registrando los barrios más exclusivos, o prime. La alta demanda en ellos y la falta de buenos productos vuelven a ser las principales razones. A estos factores se une uno más, como recuerda Ferran Font, director de Análisis del portal Pisos.com: "La presión de precios que ejerce la vivienda turística, concentrada en el centro".

El pasado agosto los precios de las viviendas analizados por Fotocasa en el barrio de Salamanca se encarecieron más de un 23% en tasa interanual, hasta los 6.000 euros el metro cuadrado, posicionándose como el barrio más caro de la capital. La metodología del portal inmobiliario se basa en los precios de salida de inmuebles usados, marcados por el propietario. Si se mira a Villaverde, se encuentra el coste más económico de los distritos madrileños, a razón de 1.698 euros, cinco veces menos que en Salamanca.

La tasadora Tinsa también contempla vivienda nueva y usada a partir del análisis que realiza de las valoraciones de inmuebles, con perioricidad trimestral. Sus últimos datos, relativos al segundo trimestre de este año, apuntan a subidas anuales de casi el 20% en los distritos de Fuencarral-El Pardo, Centro y Arganzuela. En Salamanca se alcanzó un aumento del 16,4%. Villa de Vallecas, en el polo opuesto, registró el menor incremento, un 7,4%. "Los barrios más céntricos, lo que se denomina el cogollo de la capital, están alcanzando precios próximos al periodo precrisis", advierte Pedro Soria, director comercial de Tinsa.

El norte cotiza alto

Distintas velocidades se dan igualmente en el análisis por municipios. Las alzas interanuales más importantes en el segundo trimestre de 2018 se registraron en localidades del norte de la región, como Alcobendas y Tres Cantos -por ser importantes polos de atracción de empresas- y del noroeste como Las Rozas y Majadahonda, "por la alta demanda y la mayor capacidad económica de las familias residentes en estas localizaciones", subraya Soria. Las Rozas se apuntó el precio más alto de los municipios madrileños, 2.416 euros el metro cuadrado.

Torrejón de Ardoz, al noreste de la comunidad, ilustra otro ejemplo llamativo: el precio ascendió un 15% de abril a junio con respecto al mismo periodo de 2017. "Es un mercado que está funcionando muy bien. Sigue habiendo obra nueva, a precios razonables frente a los del centro de Madrid (1.531 euros el metro cuadrado), con buenos servicios alrededor y que disfruta de óptimas comunicaciones por carretera (A2) y por transporte público".

Al sureste de Madrid existen dos polos atractivos, como son Arganda del Rey y Rivas, "ya que ofrecen conexión por Metro con el centro de Madrid, siguen teniendo precios razonables (entre 170.000 y 220.000 euros) y cuentan con parques empresariales que atraen trabajo y, por tanto, personas que desean vivir allí sin pagar los excesivos precios del centro", argumenta Pelayo Barroso.

Si hace tres años, la recuperación del mercado residencial se centraba en Madrid y Barcelona, "ahora existen múltiples realidades, dentro de la misma región e, incluso, en la misma ciudad. El escenario varía entre dos barrios, uno al lado del otro", concluye Ferran Font.

Fuente: Mª JOSÉ GÓMEZ-SERRANILLOS -El Mundo- (07 de Septiembre de 2018)

El precio de la vivienda en Barcelona y Madrid sube casi un 50% desde los mínimos de la crisis

Barcelona y Madrid han liderado en los últimos años la recuperación del mercado residencial en España y sus precios son el mejor reflejo de ello. Ambas son las dos ciudades en las que más se ha encarecido la vivienda desde los mínimos alcanzados en la crisis, según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales correspondiente al segundo trimestre del año. En el caso de la Ciudad Condal, el coste medio del metro cuadrado tocó fondo en el segundo trimestre de 2013, cuando se situó en 2.205 euros, y desde entonces ha subido hasta los 3.281 euros en el segundo trimestre de 2018, lo que supone casi un 49%.

En la capital, el punto de inflexión llegó casi dos años después, en el primer trimestre de 2015, cuando el metro cuadrado se pagaba a 1.992 euros, frente a los 2.826 euros actuales, un 42% superior.

Por detrás, aunque lejos de esas cifras, se encuentran Málaga, con un aumento próximo al 29%, y San Sebastián, con un incremento de casi el 26%.

En cuanto a la evolución del precio de la vivienda por provincias, fotocasa ha identificado que en 31 de ellas se registran subidas en términos mensuales, con incrementos que van del 7% de Soria al 0,1% de Córdoba, La Rioja, Vizcaya, Valladolid y Cantabria.

En otro grupo se sitúan ciudades como Palma de Mallorca (23,7%), Logroño (21,5%), Alicante (19,9%), Pamplona (18,9%), Valencia (18,3%) y Vitoria (17,4%), que registran una recuperación por encima del 15% desde que sus viviendas tocasen mínimos en estos últimos años tras el boom del ladrillo en España.

Según Tinsa, ninguna otra capital ha recuperado tanta proporción del valor perdido durante la crisis, aunque existen seis ciudades donde el precio de la vivienda se ha encarecido más de un 15% desde que el valor medio en su territorio tocase fondo.

Junto a estas ciudades, completan el grupo de enclaves donde la vivienda cuesta hoy un 10% más Tarragona (13,3%), Girona (12,3%), Valladolid (12,2%) y Sevilla (11%).

No obstante, Tinsa recuerda el que el comportamiento en el mercado residencial sigue mostrando diferentes velocidades, aunque "poco a poco" la recuperación se va extendiendo a todo el país. Muestra de ello es que junto a este grupo de capitales más dinámicas, "existen otras donde el ajuste todavía no se puede dar por finalizado". Es el caso de Segovia, que con 1.204 euros por metro cuadrado está en niveles del tercer trimestre de 2001; Teruel, Lleida y Almería, que se mueven en valores de 2002, o Huesca y Cáceres, donde el precio medio es similar al que registraban en el año 2003.

Fuente: M. Hernández -El Mundo- (28 de Agosto de 2018)

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