La subida del precio de la vivienda va por barrios


  • Distritos y municipios de la región madrileña ilustran las subidas de precios, pero con realidades dispares en la evolución del coste de los inmuebles.
  • En ciertos barrios de la ciudad, como Salamanca, Arganzuela y Centro, los repuntes anuales se sitúan ya en el entorno del 20%.

Barrio de Argüelles, año 1999. Se vende un piso de 65 metros cuadrados, de dos dormitorios, por 21 millones de pesetas (unos 126.500 euros). Misma zona, en la actualidad. En una farola se anuncia un inmueble en venta de similares características, cuyo precio asciende a 360.000 euros, 59,7 millones de las antiguas pesetas. O lo que es lo mismo, casi el triple que en los años previos al boom del ladrillo. En la comunidad madrileña el valor medio de una residencia de estas dimensiones era 116.610 euros en el año 2000. Hoy cuesta casi el doble.

Estos datos ilustran el comportamiento de precios de la vivienda que vive el mercado madrileño desde la época anterior al boom hasta la actualidad. El fuerte incremento del coste de las casas durante este tiempo en Madrid hace que sea esta región, junto a otras como Barcelona y Baleares, la que lidera la recuperación de la actividad inmobiliaria.

Los datos de evolución de precios publicados en las últimas semanas confirman que Madrid se anota las mayores subidas, con incrementos anuales de casi el 20% en algunas zonas, lo que lleva a algunos a volver a poner en el aire la palabra burbuja, que los expertos niegan.

La capital, entre las más caras

Uno de los datos más llamativos lo daba la tasadora Tinsa recientemente: Madrid es la segunda capital española, después de Barcelona, que más ha encarecido los precios de las casas desde las cotas mínimas alcanzadas en la crisis inmobiliaria. En el caso de la ciudad madrileña este nivel se situó en el primer trimestre de 2015 y, desde entonces, el coste ha repuntado casi un 42%. Es decir, el metro cuadrado ha pasado de costar 1.992 euros de media a 2.826 euros en el segundo trimestre de este año. El portal inmobiliario Pisos.com aporta el dato a nivel regional: Madrid fue la tercera comunidad, por detrás de País Vasco y Baleares, donde más subió el precio de las casas en agosto frente al mismo mes de 2017, un 10,3%, hasta los 2.206 euros el metro cuadrado.

Ahora bien, este es el panorama general en Madrid ciudad y en la región. Si se centra el análisis en los distintos barrios y municipios, o si se diferencia la evolución de precios entre las promociones de obra nueva y las de segunda mano, se encuentran matices.

En el último año caídas importantes de precios se han registrado en viviendas de obra nueva en la zona centro, donde tradicionalmente los incrementos han sido más acusados y se han repuesto antes de la crisis.

Así lo muestra un informe reciente de la firma consultora Savills Aguirre Newman. Por ejemplo, en Salamanca el valor del metro cuadrado ha descendido un 3,6%, hasta los 9.637 euros, en los últimos 12 meses. El desplome alcanza el 42% en el caso del valor medio de las viviendas, que han pasado de costar 3,6 millones de euros hace un año a los dos millones actuales. En los casos de Retiro y Chamberí el precio de los inmuebles se ha abaratado un 53% y un 13%, respectivamente.

Llaman la atención estas caídas. Pelayo Barroso, director de Análisis de Investigación de Savills Aguirre Newman, aclara las razones. "La demanda en estas zonas es elevada y el producto escasea, lo que hace que los ritmos de comercialización sean altos. Antes de que finalice la construcción de un edificio de viviendas -entre 20 y 24 meses- ya está prácticamente comercializado el 100%", explica. "Las promociones más exclusivas y caras fueron vendidas en los últimos años y, en el último, sólo quedan disponibles las más baratas o menos exclusivas", detalla el directivo. "De ahí, las bajadas de precios tan llamativas", añade. "El producto nuevo escasea por la falta de suelo que frena la construcción de nuevos desarrollos", añade Barroso. El informe de la consultora se enfoca en los 218 desarrollos residenciales a estrenar localizados en la capital (104) y en los municipios de su corona metropolitana (114).

Al sur de la ciudad

El caso contrario sucede en los barrios de la periferia, que tradicionalmente han mantenido estables sus precios.

"Si nos fijamos en Villaverde y Puente de Vallecas, los pisos han crecido en torno a un 40% en los últimos 12 meses. Sin embargo, los precios continúan siendo más asequibles si se comparan con núcleos más céntricos", explica. La mayor oferta de obra nueva, al existir mayor disponibilidad de suelo, se localiza en la periferia. El mayor número de promociones nuevas se levantan en estas áreas en pleno desarrollo, donde los precios muestran una evolución positiva, «a la que todavía queda recorrido", señala el experto. "El crecimiento de la vivienda en estas zonas viene del encarecimiento del coste del suelo. Si hace cuatro años en la zona de El Cañaveral, otro de los barrios del sur de nueva construcción, el metro cuadrado se pagaba a 300 euros, ahora se adquiere por el doble", apunta Barroso.

No obstante, la periferia sigue presentando precios más atractivos en nueva construcción (en torno a los 210.000 euros) frente a los barrios más céntricos (entre 700.000 euros y dos millones), donde el nivel económico de los residentes es superior.

Si se toman otros análisis, que incluyen la vivienda de segunda mano, se ve que las subidas más notables las están registrando los barrios más exclusivos, o prime. La alta demanda en ellos y la falta de buenos productos vuelven a ser las principales razones. A estos factores se une uno más, como recuerda Ferran Font, director de Análisis del portal Pisos.com: "La presión de precios que ejerce la vivienda turística, concentrada en el centro".

El pasado agosto los precios de las viviendas analizados por Fotocasa en el barrio de Salamanca se encarecieron más de un 23% en tasa interanual, hasta los 6.000 euros el metro cuadrado, posicionándose como el barrio más caro de la capital. La metodología del portal inmobiliario se basa en los precios de salida de inmuebles usados, marcados por el propietario. Si se mira a Villaverde, se encuentra el coste más económico de los distritos madrileños, a razón de 1.698 euros, cinco veces menos que en Salamanca.

La tasadora Tinsa también contempla vivienda nueva y usada a partir del análisis que realiza de las valoraciones de inmuebles, con perioricidad trimestral. Sus últimos datos, relativos al segundo trimestre de este año, apuntan a subidas anuales de casi el 20% en los distritos de Fuencarral-El Pardo, Centro y Arganzuela. En Salamanca se alcanzó un aumento del 16,4%. Villa de Vallecas, en el polo opuesto, registró el menor incremento, un 7,4%. "Los barrios más céntricos, lo que se denomina el cogollo de la capital, están alcanzando precios próximos al periodo precrisis", advierte Pedro Soria, director comercial de Tinsa.

El norte cotiza alto

Distintas velocidades se dan igualmente en el análisis por municipios. Las alzas interanuales más importantes en el segundo trimestre de 2018 se registraron en localidades del norte de la región, como Alcobendas y Tres Cantos -por ser importantes polos de atracción de empresas- y del noroeste como Las Rozas y Majadahonda, "por la alta demanda y la mayor capacidad económica de las familias residentes en estas localizaciones", subraya Soria. Las Rozas se apuntó el precio más alto de los municipios madrileños, 2.416 euros el metro cuadrado.

Torrejón de Ardoz, al noreste de la comunidad, ilustra otro ejemplo llamativo: el precio ascendió un 15% de abril a junio con respecto al mismo periodo de 2017. "Es un mercado que está funcionando muy bien. Sigue habiendo obra nueva, a precios razonables frente a los del centro de Madrid (1.531 euros el metro cuadrado), con buenos servicios alrededor y que disfruta de óptimas comunicaciones por carretera (A2) y por transporte público".

Al sureste de Madrid existen dos polos atractivos, como son Arganda del Rey y Rivas, "ya que ofrecen conexión por Metro con el centro de Madrid, siguen teniendo precios razonables (entre 170.000 y 220.000 euros) y cuentan con parques empresariales que atraen trabajo y, por tanto, personas que desean vivir allí sin pagar los excesivos precios del centro", argumenta Pelayo Barroso.

Si hace tres años, la recuperación del mercado residencial se centraba en Madrid y Barcelona, "ahora existen múltiples realidades, dentro de la misma región e, incluso, en la misma ciudad. El escenario varía entre dos barrios, uno al lado del otro", concluye Ferran Font.

Fuente: Mª JOSÉ GÓMEZ-SERRANILLOS -El Mundo- (07 de Septiembre de 2018)

El precio de la vivienda en Barcelona y Madrid sube casi un 50% desde los mínimos de la crisis

Barcelona y Madrid han liderado en los últimos años la recuperación del mercado residencial en España y sus precios son el mejor reflejo de ello. Ambas son las dos ciudades en las que más se ha encarecido la vivienda desde los mínimos alcanzados en la crisis, según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales correspondiente al segundo trimestre del año. En el caso de la Ciudad Condal, el coste medio del metro cuadrado tocó fondo en el segundo trimestre de 2013, cuando se situó en 2.205 euros, y desde entonces ha subido hasta los 3.281 euros en el segundo trimestre de 2018, lo que supone casi un 49%.

En la capital, el punto de inflexión llegó casi dos años después, en el primer trimestre de 2015, cuando el metro cuadrado se pagaba a 1.992 euros, frente a los 2.826 euros actuales, un 42% superior.

Por detrás, aunque lejos de esas cifras, se encuentran Málaga, con un aumento próximo al 29%, y San Sebastián, con un incremento de casi el 26%.

En cuanto a la evolución del precio de la vivienda por provincias, fotocasa ha identificado que en 31 de ellas se registran subidas en términos mensuales, con incrementos que van del 7% de Soria al 0,1% de Córdoba, La Rioja, Vizcaya, Valladolid y Cantabria.

En otro grupo se sitúan ciudades como Palma de Mallorca (23,7%), Logroño (21,5%), Alicante (19,9%), Pamplona (18,9%), Valencia (18,3%) y Vitoria (17,4%), que registran una recuperación por encima del 15% desde que sus viviendas tocasen mínimos en estos últimos años tras el boom del ladrillo en España.

Según Tinsa, ninguna otra capital ha recuperado tanta proporción del valor perdido durante la crisis, aunque existen seis ciudades donde el precio de la vivienda se ha encarecido más de un 15% desde que el valor medio en su territorio tocase fondo.

Junto a estas ciudades, completan el grupo de enclaves donde la vivienda cuesta hoy un 10% más Tarragona (13,3%), Girona (12,3%), Valladolid (12,2%) y Sevilla (11%).

No obstante, Tinsa recuerda el que el comportamiento en el mercado residencial sigue mostrando diferentes velocidades, aunque "poco a poco" la recuperación se va extendiendo a todo el país. Muestra de ello es que junto a este grupo de capitales más dinámicas, "existen otras donde el ajuste todavía no se puede dar por finalizado". Es el caso de Segovia, que con 1.204 euros por metro cuadrado está en niveles del tercer trimestre de 2001; Teruel, Lleida y Almería, que se mueven en valores de 2002, o Huesca y Cáceres, donde el precio medio es similar al que registraban en el año 2003.

Fuente: M. Hernández -El Mundo- (28 de Agosto de 2018)

Los precios de los pisos en Madrid se sitúan ya a un 32% de sus máximos

Madrid ocupa el primer puesto en el podio de las comunidades autónomas que han registrado un mayor encarecimiento de la vivienda en el último año. Así, el precio medio de las casas de segunda mano ha crecido un 16,7% desde julio de 2017, situándose en 2.708 euros por metro cuadrado, según los datos de fotocasa, que sitúan a Madrid como la segunda región con los precios más elevados por detrás del País Vasco (2.755 euros).

Tras este pronunciado incremento en tan solo 12 meses, los precios en Madrid se encuentran apenas un 31,8% por debajo de los máximos registrados antes de la crisis. Concretamente, la vivienda tocó techo en la capital en junio del año 2006, alcanzando su precio récord de 3.970 euros por metro cuadrado.

Los 2.708 euros de media que se pagan ahora en la región están un 49% por encima de la media española, que en el mes de julio fue de 1.818 euros tras repuntar un 0,7%. "Nos encontramos en un momento de gran interés por la compra de vivienda debido al contexto económico favorable y la consolidación de la financiación. Pero la evolución de los precios muestra que esta mejoría no se reparte por igual en todo el país y que mientras las subidas son muy intensas en Madrid, Cataluña y las islas, en otras zonas los precios apenas crecen o incluso siguen en números rojos", explica Beatriz Toribio, directora de estudios de fotocasa.

Solo hay que ver la evolución del mercado en julio, mes en el que 10 de las 17 comunidades autónomas registraron subidas, mientras en otras siete los precios siguieron bajando demostrando la España de distintas velocidades.

El incremento más acusado se ha producido Baleares, con una subida del 1,6%, seguido de Madrid (1,4%), Canarias (1,2%), Murcia (1%) y Cataluña y Andalucía, que ambos suben un 0,5%.

En el otro extremo, Extremadura es la comunidad que más ve caer los precios de la vivienda de segunda mano, en concreto un 1,3%, seguida de la Comunitat Valenciana (0,6%), Castilla-La Mancha (0,5%) y Castilla y León (0,4%).

En cuanto a los precios, el País Vasco sigue siendo la comunidad más cara de España, con un precio medio de 2.755 euros. Este valor es más del doble que la región más económica, Castilla-La Mancha, donde la media está situada en 1.098 euros. La medalla de plata para la comunidad más cara en para Madrid y el bronce se lo lleva Cataluña, con un valor medio de 2.479 euros. Si nos vamos a la parte baja del ranking, las regiones más baratas son Castilla-La Mancha, seguida de Extremadura (1.101 euros) y Murcia (1.178€euros).

En 31 provincias se registraron subidas intermensuales en el precio de la vivienda de segunda mano

Aunque País Vasco tiene el metro cuadrado medio más caro de España son Madrid, Canarias y Cataluña las que han experimentado un mayor incremento de sus precios en el último año. Así, al 16,7% de Madrid, le sigue el archipiélago, con un 12,8% y la región catalana con una variación interanual del 10,6%, lo que le sitúa tan solo a un 35,9% de los máximos antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. En el caso de Canarias, los precios tienen un recorrido del 25,6% para situarse en el techo, mientras que en Baleares los precios tan solo están a un 13% del pico previo a la burbuja, siendo la región que más cerca está de sus precios récord, con un incremento interanual de los precios del 10,1%, según los datos de fotocasa.

En el lado contrario se encuentra Asturias, que con un precio medio al cierre de julio de 1.531 euros por metro cuadrado, registra una caída del 1,8% en el último año, lo que le sitúa un 47,8% por debajo de sus máximos.

En cuanto a la evolución del precio de la vivienda por provincias, fotocasa ha identificado que en 31 de ellas se registran subidas en términos mensuales, con incrementos que van del 7% de Soria al 0,1% de Córdoba, La Rioja, Vizcaya, Valladolid y Cantabria.

Por el contrario, 18 provincias registraron descensos del precio de la vivienda de segunda mano en el mes de julio. Los descensos van desde el 0,1% de Asturias al 4,7% que se registró en Cuenca.

La vivienda se revalorizará un 3,8%

El precio de venta de la vivienda subirá anualmente un 3,8% de media hasta el año 2020, según las estimaciones de la consultora inmobiliaria JLL. Una tendencia que también seguirá el mercado de alquiler, donde el precio se incrementará un 6,1% de media durante los próximos tres años. En lo relativo al precio de venta, se sigue la estela marcada por los últimos ejercicios. "En 2017 el porcentaje de incremento a nivel nacional fue del 7,2%, sumando cuatro años consecutivos de subidas de precios. Además, el año anterior la vivienda se encareció en todas las comunidades autónomas, siendo la Comunidad de Madrid (11,9%), Cataluña (10,2%) y las Islas Baleares (9,8%) las que registraron mayores incrementos", explican desde la firma. JLL apunta que el 2017 marcó un punto de inflexión hacia un crecimiento positivo de las transacciones de obra nueva, cerrando con un crecimiento del 7% con respecto a 2016 y, por primera vez en 10 años, se vio un crecimiento positivo de transacciones de vivienda nueva. Respecto a los datos de alquiler, los precios, al igual que los de compra, están viviendo fuertes incrementos en los dos últimos años, "como consecuencia de una oferta insuficiente, o de poca calidad, para atender la demanda". La creciente demanda está despertando el interés de inversores y estimulando la profesionalización del sector, con el desarrollo de socimis y la entrada de inversores institucionalizados en un sector poco desarrollado en España hasta el momento.

Fuente: Alba Brualla (07 de Agosto de 2018)

Las diez tendencias del mercado de la vivienda

En el auditorio de L'Illa Diagonal, delante de más de 400 personas, la semana pasada tuve el honor de presentar el informe inmobiliario Forcadell-Universidad de Barcelona que dirijo y elaboro. Es un clásico del sector, pues el primer número apareció en 1999.

Una de sus principales objetivos es analizar las principales tendencias del mercado residencial en el actual y próximos ejercicios. Son las siguientes:

  1. En el 2018, el precio de la vivienda aumentará un 11%, las ventas un 23% y las hipotecas un 27%. A diferencia de los años anteriores, la mejora del mercado se notará en casi todos los municipios del país. Por tanto, el boom será global y no local.
  2. En las mejores ubicaciones de Barcelona, Madrid y Palma, el precio de la vivienda en 2019 casi tocará techo. En 2020 y 2021, en el mejor de los casos, aumentará a un nivel similar al que lo haga el IPC; en el peor, caerá ligeramente.
  3. Hay más oportunidades inmobiliarias en Lleida y Tarragona que en Barcelona. También en Parla y Pinto que en Madrid. El motivo es que en las dos grandes capitales el ciclo está en su parte final, mientras que en las otras ciudades se encuentra en su fase inicial.
  4. El magnífico modelo de crecimiento de la economía española, basado en las exportaciones y la inversión en bienes de equipo, descarta la llegada de una crisis inmobiliaria de la magnitud de la observada entre 2008 y 2014. No obstante, aquél no impedirá que, más allá de 2021, el precio de la vivienda en España caiga ligeramente, si el tipo de interés de referencia sube considerablemente y el euribor a un año supera el 3,5%
  5. Entre 2015 y 2017, los motores del mercado residencial fueron la demanda de inversión y la de mejora. El ejercicio de 2018 será un año de transición. En los siguientes, la demanda de primer acceso a la propiedad (los jóvenes) sustituirá como impulsor del mercado a las dos anteriores. Las causas de la substitución serán la mayor facilidad para obtener hipotecas al 100%, una gran creación de ocupación (alrededor de 475.000 nuevos empleos anuales) y unas subidas salariales notoriamente más elevadas que las observadas en la etapa precedente.
  6. Las medidas propuestas por Colau no solucionarán el problema de la vivienda en Barcelona, sino que lo agravarán. Si se llevan a cabo, las principales repercusiones serán dos:
    1. una mayor incertidumbre para promotores e inversores. El resultado será una reducción de la oferta y un aumento del precio de los pisos nuevos y también de los usados
    2. la necesidad de dedicar el 30% de las viviendas de las nuevas promociones o grandes rehabilitaciones a un uso social actuará como un impuesto. Éste recaerá sobre propietarios de suelo, promotores y compradores de vivienda. A los primeros les pagarán menos por el terreno, los segundos obtendrán un menor beneficio y los terceros sufragarán un superior precio.
  7. La vivienda de alquiler en España no está cara. Una vez contabilizado el impacto de la inflación en su precio, en 2017 se encontraba un 30,3% más barata que diez años atrás. El principal problema para muchas familias no es su importe, sino los bajos salarios y el elevado desempleo. En el conjunto del país, seguirá subiendo al menos hasta 2020. El gran trasvase de inquilinos a propietarios puede hacer que baje después de dicha fecha
  8. En Barcelona y Madrid, aunque más en la primera ciudad que en la segunda, el precio de la vivienda de alquiler empieza a dar síntomas de estancamiento. En la capital catalana, el importe del arrendamiento segmenta el mercado en tres partes
    1. por encima de 1.500 € mensuales. Elevada dificultad para conseguir un inquilino debido a la menor llegada y mayor salida de extranjeros;
    2. entre 1.200 y 1.500 € mensuales. Ligero y creciente exceso de oferta;
    3. por debajo de 1.200 € mensuales. Gran exceso de demanda, especialmente si su precio no llega a los 1.000 € mensuales. En dicho caso, no duran ni 15 días en el mercado.
  9. Las alzas continuadas de los importes de alquiler en las grandes ciudades están provocando un doble desplazamiento hacia la periferia. Las familias con menos ingresos cambian un piso de alquiler por otro. Las más acomodadas uno en régimen de arrendamiento por uno en propiedad, pues no están dispuestas a pagar más de 1.500 € mensuales por una de alquiler en la gran urbe
  10. Las viviendas de uso turístico no son el principal culpable de la subida del precio del alquiler en Barcelona. Si así fuera, prácticamente solo subiría en Ciutat Vella, l’Eixample y Gracia y lo ha hecho en los últimos años en todos los distritos de la ciudad. Desde la llegada de Ada Colau a la alcaldía, su número ha disminuido en alrededor de 2.000 unidades y, en cambio, el precio ha aumentado un 33.3%, al pasar de 13,2 €/m2 a 17,6 €/m2

En definitiva, el mercado residencial continuará en expansión en los próximos años. No obstante, las mejores ubicaciones para invertir ya no serán los barrios de alto standing de las grandes ciudades, sino algunas de su periferia y otros municipios medianos (entre 100.000 y 500.000 habitantes).

La política de vivienda de Ada Colau es un desastre. Contiene mucha ideología y nula teoría económica. Si sus medidas se llegaran a aplicar, dejarían el mercado peor de lo que actualmente está para la mayoría de los barceloneses. Un resultado común a numerosos políticos populistas, quienes suelen diagnosticar bien los problemas, pero fallan clamorosamente con las soluciones a aplicar.

Fuente: Gonzalo Bernardos (09 de Julio de 2018)

‘Mindset’ europeo, poca hipoteca y misma oferta: el cóctel del ‘boom’ del alquiler

El precio del alquiler en Madrid y Barcelona se sitúa por encima de los máximos alcanzados entre 2007 y 2008, justo antes del estallido de la crisis. En ambas ciudades, el mínimo se alcanzó en 2013.

Una subida de más del 16% y el 23% en los últimos dos años. Esta es la evolución que han experimentado los alquileres residenciales desde el primer trimestre de 2016 en las dos principales ciudades españolas, Barcelona y Madrid. Los precios en ambas ciudades están ya por encima de los alcanzados en el pico del ciclo antes del estallido de la crisis. La misma oferta, un nuevo mindset más europeo y compradores expulsados de los bancos son el cóctel perfecto de esta nueva burbuja.

El Ejecutivo de Pedro Sánchez lleva sólo una semana en el poder pero ya ha situado al aumento desbocado de los alquileres como uno de sus caballos de batalla. El Gobierno tiene como objetivo desplegar un paquete de medidas para fomentar el acceso al alquiler, descartando cualquier medida que incentive la compra.

El Gobierno quiere luchar, así, contra el desbocado aumento de los precios del alquiler, un incremento que está siendo especialmente acusado en Madrid y Barcelona. En el primer trimestre de 2018, el precio del metro cuadrado de alquiler en ambas urbes se situaba muy por encima del resto de ciudades españolas, con la excepción de San Sebastián.

A cierre de los tres primeros meses de 2018, en Madrid el metro cuadrado de alquiler ascendía a 15,9 euros, la cifra más alta de los últimos diez años

Según Gonzalo Bernardos, director del Máster Inmobiliario de la Universitat de Barcelona (UB), “la diferencia es que en 2007 había 2,2 millones de personas que vivían de alquiler y ahora hay un 35% más”. Según el experto, si antes de la crisis la vivienda de alquiler era demandada por la inmigración, ahora se suman nuevos elementos.

Tal y como explica Anna Gener, presidenta y consejera delegada en Barcelona de Savills Aguirre Newman, la sociedad española ha experimentado “un cambio de mindset hacia una cultura más europea”, a lo que hay que sumar que muchos potenciales compradores son expulsados del sistema bancario por los requisitos hipotecarios.

Según los últimos datos del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, a cierre de 2016 un 16,3% de los hogares españoles vivían de alquiler, un porcentaje muy superior al que se registraba en 2005, con un 9,5%. El número de hogares que vivían en propiedad ha evolucionado al revés: si a cierre de 2016 era el 77,1%, en 2005 este dato se situaba en el 80,5%.

Evolución

A cierre de los tres primeros meses de 2018, en Madrid el metro cuadrado de alquiler ascendía a 15,9 euros, la cifra más alta de los últimos diez años. Antes del estallido de la crisis, el pico se alcanzó en el segundo trimestre de 2008, con 13,8 euros el metro cuadrado, según datos de Idealista.

A partir de ese momento, los alquileres comenzaron una progresiva reducción: en 2009 el metro cuadrado cerró a 13,2 euros; en 2010, a 12,4 euros; en 2011, a 12,2 euros, y en 2012, a 11,5 euros, para alcanzar el mínimo de la década en 2013, con 11,2 euros el metro cuadrado en el segundo trimestre.

En Barcelona el precio del alquiler tocó fondo también en 2013, con 11,4 euros en el primer trimestre. Antes de la crisis, el pico más alto se alcanzó en el cuarto trimestre de 2007, cuando el metro cuadrado alcanzó 15,1 euros. A partir de ahí, la caída: 14,5 euros a cierre de 2008; 12,8 euros en 2009; 12,6 euros en 2010 y 12,2 euros en 2012.

El alquiler turístico es otro de los elementos que se ponen sobre la mesa a la hora de analizar el aumento de los precios del alquiler. Sin embargo, según Gener, “si se analizan los datos el turismo sólo ha afectado por un periodo de tiempo muy corto y en el Casco Antiguo de Barcelona”.

En la misma línea opina Bernardos, que pone sobre la mesa un dato: “hay 2.000 viviendas turísticas menos que hace cuatro años y el alquiler ha pasado de 11,7 euros por metro cuadrado a 17,7 euros por metro cuadrado”. “Hay que encontrar siempre un malo de la película… y lo han encontrado en Airbnb, pero no es así”, sostiene.

Los expertos coinciden en señalar que la causa del aumento de los precios del alquiler no es el turismo

A falta de datos oficiales, un total de 802.267 viviendas en alquiler se anunciaron en el portal Idealista durante 2017, lo que supone un incremento del 6,3% frente a las que aparecieron en la plataforma inmobiliaria un año antes. Esta cifra representa sólo el 3,1% del total de viviendas que existen en España.

“Cada vez son más los propietarios de las grandes ciudades que apuestan por el alquiler, a pesar de lo cual la oferta no resulta suficiente para una demanda que aún crece con más fuerza, lo que tensiona los precios al alza”, según Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.

La ciudad de Madrid fue el mercado más grande para el alquiler de viviendas en 2017. En total, pasaron por la base de datos de Idealista un total de 149.210 viviendas, lo que supone un incremento del 9% frente a las que se registraron en 2016. La segunda ciudad con mayor mercado fue Barcelona, donde se anunciaron un total de 97.969 viviendas (un 35% más que hace un año).

Medidas

A la espera de que el Ejecutivo de Pedro Sánchez desvele qué medidas concretas tomará, los expertos coinciden en destacar la importancia de aumentar el tamaño del parque de alquiler. Anna Gener apuesta por la colaboración público-privada: “los gobiernos deberían poner suelo público a disposición del sector privado para hacer promociones de alquiler”.

Bernardos plantea lo siguiente. “Tienes que aumentar la oferta de alquiler y disminuir la demanda de alquiler –explica el experto-; municipalmente, tienes competencias pero no todas: para aumentar la oferta, necesitas que los propietarios pongan más vivienda de alquiler… y para ello más rentabilidad y para ello, incentivos fiscales”.

Fuente: J.Izquierdo / P. Riaño, EjePrime (22 de Junio de 2018)

Las viviendas de lujo viven su momento más dulce

  • La vivienda de élite vive un momento álgido, animado por la alta demanda y el gran interés de extranjeros por vivir en Madrid y Barcelona
  • El coste medio de un inmueble de lujo en los centros de estas ciudades asciende a 900.000 euros. Los precios pueden llegar hasta los 12 millones

Esta semana se ha publicado el informe anual sobre riqueza elaborado por la consultora Capgemini, donde se refleja que los millonarios españoles se han disparado un 76% desde 2008, coincidiendo con el inicio de la crisis.

Actualmente, existen 224.200 grandes fortunas en España, país que se alza como el séptimo en Europa con mayor número de personas de este perfil económico.

Los ricos crecen, como también lo hace una de sus principales inversiones: el mercado de inmuebles de lujo. Según el mismo informe, la vivienda es, junto a la bolsa, uno de los principales destinos donde emplean su capital estas personas, que pueden desembolsar entre un millón y medio y 12 millones de euros por una casa ubicada en un edificio del centro de Madrid, o por un chalet en la urbanización de La Finca o La Moraleja, a las afueras de la capital, o bien optar por el exclusivo distrito barcelonés de Sarrià Sant Gervasi.

Según datos de la firma de análisis Urban Data Analytics, el precio medio desembolsado por una casa en estas zonas asciende a 900.000 euros.

Millonarios españoles a la búsqueda de una mansión a la medida de su estatus social y económico. Una búsqueda que también realizan alemanes, holandeses y británicos, que encuentran en el segmento prime español su particular oasis para invertir o vivir de forma permanente o durante largas temporadas. Así, las localidades de Estepona y Marbella, en Málaga, o Ibiza y Mallorca se alzan como destinos atractivos para estos compradores internacionales de elevado poder adquisitivo.

Con este atractivo para el comprador español y extranjero, el segmento inmobiliario de lujo vive un momento dulce porque, según los expertos, se alían varios factores: alta demanda, crecimiento de las ventas y alza en los precios.

Mercado madrileño

La consultora Knight Frank publica cada año su informe sobre residencial de lujo en Madrid. Uno de los datos que refleja es que el precio de estas viviendas creció un 11% durante 2017. Según su Índice Residencial Internacional Prime (PIRI, por sus siglas en inglés), Madrid ocupó la décima posición en el segmento de lujo a nivel mundial en 2017, cuando un año antes se situó en la vigesimonovena.

La consultora apunta a los barrios de Chamberí, Justicia, Salamanca, El Viso y Jerónimos como las zonas de más nivel de la capital. Incluso, hay categorías súper prime: Salamanca, Recoletos y Castellana, que concentran actualmente el 50% de la oferta de vivienda de lujo de Madrid. Le sigue El Viso, barrio que destaca por las viviendas unifamiliares y que concentra un cuarto del stock disponible; Chamberí, con un 15%; Justicia, con un 8% y, por último, Jerónimos, donde las opciones son más escasas y limitadas.

En cuanto a las características de este tipo de inmuebles, suelen ser hogares de entre 200 y 600 metros cuadrados, lo que les dota de espacio suficiente para contar con más de cuatro dormitorios, amplios salones y cocina, equipados con todo lujo de detalles. Todo ello se realiza con materiales de altas calidades, un diseño cuidado y con servicios de piscina y gimnasio en las zonas comunes de los edificios.

Son, a grandes rasgos, las características de estas joyas inmobiliarias al alcance de unos pocos bolsillos. Pero, existen particularidades según las zonas, el perfil del comprador y el tipo de vivienda más demandada.

El barrio de El Viso, por ejemplo, sobresale por atraer a familias españolas y europeas que quieren vivir en un chalet de más de 250 metros cuadrados, con jardines y espacios al aire libre.

En los casos de las zonas de Chamberí y Salamanca, se han posicionado como las favoritas para el cliente latinoamericano, que busca un lugar seguro y tranquilo para vivir en el centro de Madrid. "Compran viviendas en edificios clásicos, de principios del siglo XX, rehabilitados en su interior y conservando la fachada original", explica Paloma Pérez Bravo, directora general de Engel & Völkers.

Esta inmobiliaria es una de las compañías que operan en el residencial de lujo de nuestro país, en varias ciudades. En estos momentos, cuenta con varias promociones en comercialización en fincas históricas del centro madrileño.

Rapidez en las ventas

Una de las características actuales de este mercado es el alto ritmo de comercialización que se está produciendo, y que se explica por la poca oferta existente en el centro y la alta demanda. "No hay apenas solares para obra nueva y los proyectos de rehabilitación de estos edificios son contados", subraya Bruno Rabassa, vicepresidente del grupo inmobiliario Petrus. "Hay una alta demanda tanto de venezolanos y mexicanos, como de españoles, que han esperado durante la crisis y ahora, con la recuperación de la economía, se lanzan a comprar", añade el directivo.

Luis Valdés, director de Residencial de Colliers, destaca que "las compras se dan por igual, al 50%, entre clientes locales y latinoamericanos en barrios céntricos". Ambos perfiles cuentan con varias residencias: los españoles en ciudades como París o urbanizaciones exclusivas de Andalucía, como Sotogrande, mientras que venezolanos y mexicanos suelen tener inmuebles en Nueva York, Miami y en sus países de origen.

A partir de tres millones de euros se están vendiendo las viviendas de una de las promociones que ofrece esta firma en plena Milla de Oro madrileña: Lagasca 99. En el inmueble, promovido por Grupo Lar, quedan disponibles las últimas unidades de las 44 viviendas que alberga. "En algo más de un año y medio se han formalizado las transacciones y las primeras entregas están previstas para la vuelta del verano. La singularidad del edificio -por no haber otra obra nueva de estas características en el barrio de Salamanca- ha hecho que la demanda haya sido muy alta", explica Valdés. La compañía ha gestionado ventas de alrededor de 400 millones de euros en los últimos años en las siete promociones que ha ofertado en Madrid.

Sobre plano

La escasez de oferta y suelo no sólo está disparando el ritmo de ventas. Está llevando a que, cada vez más, las operaciones se realicen sobre plano y a que, en el futuro, se tengan que buscar alternativas para poder seguir ofreciendo viviendas a estos clientes exclusivos.

En ocho meses el stock de obra nueva en Madrid se acabará, según asegura un informe de Sociedad de Tasación. "Si no se ponen a la venta nuevas unidades que permitan absorber la demanda creciente, cabría contemplar un escenario de aceleración de precios ya observados en semestres anteriores", explican desde la tasadora.

"Esta carencia llevará a que aumenten los proyectos de reforma de edificios existentes, y de cambio de actividad. Es decir, inmuebles, que actualmente albergan oficinas u otros usos, pasen a ser residenciales. Para ello, se deben impulsar trámites, permisos y planes especiales de edificación con los que dar salida a estas propiedades", explica Valdés.

En Barcelona el escenario es similar al de Madrid: el stock de obra nueva se acaba. Para la Ciudad Condal, Sociedad de Tasación prevé un plazo de 14 meses para que se agoten las propiedades disponibles.

Además, la escasez de oferta está llevando a que vayan quedando disponibles únicamente las residencias de mayor tamaño y, por tanto, las más caras: de 2016 a 2018 el volumen de viviendas que superan los 500.000 euros ha pasado del 24% al 39% en la capital barcelonesa. En el otro extremo, es significativo el dato que aporta la firma de que, en estos momentos, no se encuentra un inmueble de nueva construcción disponible por menos de 150.000 euros en la ciudad.

Si en Madrid es el cliente latinoamericano el que anima el mercado de lujo, en Barcelona es el comprador europeo quien prevalece, con alta presencia de franceses, alemanes, belgas y holandeses. La proximidad con Europa y el carácter cosmopolita y vanguardista de Barcelona configuran sus grandes ganchos para estos clientes. Turcos, chinos y árabes también protagonizan parte de las transacciones.

El barrio del Eixample es una inversión absolutamente segura para el comprador, con un retorno fantástico y todavía con mucho recorrido. Las viviendas de superlujo ya rehabilitadas y completamente reformadas se han convertido en el principal objetivo de los inversores", explica Armando Lasauca, CEO de la firma inmobiliaria aProperties.

Pedralbes, Sarrià-Sant Gervasi y Gracia, y dentro de estas zonas, las calles más exclusivas como la Avenida Pearson y las áreas que rodean el Turó Park, Avenida Tibidabo, Paseo de Gracia y la Rambla de Catalunya, representan otros focos inmobiliarios de interés dentro de este segmento.

Baleares

La necesidad del comprador español e internacional de una segunda residencia en un entorno único, como son Andratx y Calvià, en Mallorca, ha llevado al mercado de la isla balear a ganar fuste en el ámbito del lujo.

En estas áreas operan inmobiliarias como Aedas Homes, que ofrecen a empresarios y altos ejecutivos residencias exclusivas, con servicios de primer nivel. "El mercado de lujo de vivienda en la isla está en plena expansión. La oferta de calidad es baja, mientras que la demanda es sostenida. Sobre todo, la que proviene del mercado alemán", explica Raimundo Giménez, delegado de la promotora en Baleares.

Casas integradas, de líneas puras y respetuosas con el entorno definen la oferta diferenciadora que lanza la firma a sus selectos clientes en busca de relax y exclusividad en la isla balear.

Fuente: MARIA JOSÉ GOMEZ-SERRANILLOS, El Mundo (22 de Junio de 2018)

¿Un alquiler más rentable? Sí, pero más arriesgado

Villaverde es el distrito madrileño con una rentabilidad más atractiva, un 7,22%, y también el que tiene mayor morosidad

La fórmula es sencilla: a mayor rentabilidad, mayor nivel de riesgo. Y viceversa, a menor rentabilidad, el riesgo baja.

Esta pauta que se aplica a cualquier inversión, como la Bolsa o un producto financiero, se extiende también a la compra de una casa para alquilar. Los barrios que aportan mayores rentabilidades brutas en el arrendamiento son igualmente las zonas con riesgo de morosidad más elevado. ¿La razón? En ellas se asientan familias con rentas bajas, que sufren altas tasas de paro, lo que deriva en más probabilidades de conseguir inquilinos poco solventes.

Al contrario, las zonas menos rentables coinciden con aquellas donde encontrar arrendatarios bien acomodados y con rentas desahogadas. Por tanto, presentan menos posibilidades de impago.

Son algunas de las conclusiones del segundo informe de Invermax, firma perteneciente al grupo Alquiler Seguro, donde se analiza la rentabilidad media del alquiler en Madrid y en Barcelona, así como en los distintos distritos de las áreas metropolitanas de las dos mayores capitales del país.

El mercado del alquiler se ha alzado como uno de los protagonistas del actual momento inmobiliario. La alta demanda en ciertas zonas de las grandes ciudades, que choca con la escasa oferta, ha propiciado una subida de los precios, que algunos ya equiparan a los máximos registrados en los años del boom. Esto ha llevado a que adquirir un inmueble para alquilar sea una buena inversión en estos momentos. Pero siempre que se analice bien la compra, se hagan bien las cuentas y no se deje llevar únicamente por la obtención de una rentabilidad jugosa.

Así, según el informe de Invermax, si se busca una alta rentabilidad habrá que mirar en los barrios de Villaverde, Puente de Vallecas y Usera. Los rendimientos brutos en estos barrios ascienden al 7,22%, 7,02% y 6,75%, representando los más elevados en el conjunto de Madrid. Sin embargo, «en ellos, las posibilidades de encontrar vecinos solventes y fiables son escasas», advierte Jesús Martí, analista patrimonial de Invermax.

El escenario opuesto se vive en las áreas de Salamanca y Barajas -ambas con rentabilidades del 4,46%-; Chamberí (4,53%) y Chamartín (4,7%). En ellas el rendimiento es menor, pero sus vecinos son más solventes. El porcentaje medio en el conjunto del municipio madrileño es del 5,89%.

Málaga, a la cabeza

El informe refleja también que la rentabilidad media del alquiler en España se encuentra en el 6,01%, lo que se significa que, en términos generales, por cada 10.000 euros invertidos en una vivienda se genera una ganancia de 601 euros al año, antes de gastos e impuestos.

Málaga es la población española con mayor rentabilidad media, con 691 euros anuales, seguida de Vitoria (654 euros) y Alicante (654 euros). En el polo opuesto, se encuentran Murcia, con la menor rentabilidad (516 euros); Bilbao (517 euros); Barcelona (563 euros) y Madrid (589 euros).

En la Ciudad Condal, con una rentabilidad media del 5,63%, el barrio con rendimientos más suculentos y mayor riesgo es Nou Barris. Este distrito se encuentra al noreste de la ciudad y registra una rentabilidad del 6,88%. Los siguientes con mejores resultados son Sant Martí, con el 5,85%, y Horta Guinardó, con el 5,74%.

Fuente: J.M.G. Serranillos, El Mundo (18 de Junio de 2018)

Alquiler turístico más rentable que el residencial si la ocupación supera el 70%

El mercado residencial del alquiler está siendo protagonista este año empujado por el cambio cultural entre la población joven, que además tiene una reducida capacidad de compra, y también por el auge del turismo en los últimos años. En este escenario muchos inversores están apostando por la compra de pisos para después ponerlos en alquiler, y algunos se plantean la duda de explotarlos como alquiler residencial o turístico.

Ambas ofrecen rentabilidades muy jugosas para el inversor. Según un estudio que ha realizado Servihabitat, la rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler en España se sitúa en el 5,7%, siendo Madrid la única Comunidad que supera esta cifra, alcanzando el 5,9%, pero, ¿cuál de las dos opciones es más rentable: el alquiler turístico o el residencial?

"Es cierto que el alquiler a corto plazo, o llamado alquiler para uso turístico, es más rentable en algunos casos que el alquiler residencial de vivienda a largo plazo. En total, la rentabilidad si descontamos los gastos en el alquiler a corto plazo, puede llegar a ser de dos a dos veces y media superior a un alquiler residencial tradicional", afirma María Jesús Serrano, socia del despacho Serrano Alberca & Conde.

Algo en lo que Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, está de acuerdo, pero apunta que no es oro todo lo que reluce. "Para que un inmueble destinado a turistas se equipare con un alquiler tradicional, requiere tener una ocupación por encima del 70% y eso es muy difícil si no se da un servicio de hostelería. De viernes a lunes la ocupación se cubre sin problemas, pero de martes a jueves se te queda vacío porque en esos días el perfil del cliente es distinto y busca un hotel que le dé servicios. Nosotros hemos puesto algún inmueble como alquiler turístico y hemos vuelto a ponerlo como alquiler residencial porque no es tan rentable".

HomeAway es una de las plataformas de reservas que ponen en contacto a viajeros y a propietarios de casas de alquiler vacacional o turístico. Joseba Cortázar, director de comunicación de la compañía, nos da ejemplos reales desde HomeAway. "La rentabilidad va muy asociada al destino. El segmento de mayor crecimiento en los últimos años ha sido el del centro de las ciudades. Por ejemplo, Sevilla ha sido la más demandada en 2017 y lo está siendo en 2018. En esta ciudad, según nuestros datos, con un alquiler turístico se gana mensualmente 2.838 euros con una ocupación del 75%".

Si nos vamos al portal Idealista para alquilar una vivienda en el centro de Sevilla por un año, encontramos un piso de dos habitaciones por 800 euros mensuales. Por tanto, si nos fijamos en este ejemplo las ganancias en alquiler turístico triplican al residencial, pero ahora hay que descontar gastos.

Diferentes parámetros

"Para analizar la rentabilidad de una vivienda es necesario tener en cuenta diferentes parámetros. Por ejemplo, los gastos son más elevados en los inmuebles turísticos porque el pago de algunos servicios -luz, agua, Wi-Fi- son del propietario; también está el gasto de la limpieza y las gestiones de entregas de llaves y salidas, que se puede contratar a una empresa externa pero supone un gasto más y al final no triplicas la rentabilidad; puede ser que la dobles, pero el riesgo es mayor", asegura Antonio Carroza.

En esta misma línea, Almudena Ucha, directora de Rentalia, declara que "los alojamientos turísticos en grandes ciudades, con una buena situación, costes bajos en logística y limpieza, y una buena relación calidad/precio, pueden alcanzar el 70% de ocupación al año. Por tanto, podríamos hablar de que un alquiler turístico podría llegar a ofrecer una rentabilidad del doble con respecto al alquiler residencial. Pero la rentabilidad de un alojamiento turístico depende de muchos factores -tipología de inmueble, situación, disponibilidad, ocupación, gastos de gestión...-, así que puede incluso darse el caso de no ser una opción más rentable que un alquiler residencial".

En este sentido, Ucha recomienda al inversor "analizar la normativa de cada ciudad, la zona en la que estará la vivienda turística, el tipo de turista que visita esa ciudad, etc. Solo así conseguirá entrar en un mercado que todavía no esté colapsado y que su inversión le proporcione rentabilidad en el futuro".

Por otro lado, el sector advierte de la incertidumbre que rodea al alquiler turístico, no solo por la tasa de ocupación, ya que el residencial cuenta con contratos mínimos de un año, también por las polémicas normativas que se aprueban. Así, desde el punto de vista del inversor, los expertos creen que la mayor ventaja que tiene el alquiler turístico es su rentabilidad, mientras que la mayor desventaja es la inseguridad e incertidumbre que crea la falta de regulación específica.

Fuente: Luzmelia Torres, elEconomista.es (6 de Junio de 2018)

Justicia, uno de los barrios preferidos para la vivienda de lujo

Justicia continúa ganando peso entre los inversores multimillonarios. Una tendencia que, según revela el último informe global «The Wealth Report 2018» sobre riqueza y propiedades de lujo de la consultora inmobiliaria Knight Frank, está trasformando la oferta inmobiliaria del barrio para cumplir con las necesidades de los nuevos compradores: viviendas espaciosas con techos altos en edificios históricos y con acabados de altísima gama.

Este crecimiento viene en gran parte del proyecto Centro Canalejas, que convertirá siete edificios históricos de la capital en un solo espacio en el que estarán el Four Seasons Private Residences, viviendas con los servicios del futuro hotel que albergará Canalejas y de las que ya solo está a la venta la mitad, así como tiendas de lujo y restaurantes gourmet, además de aparcamientos subterráneos (cuyas obras provocaron una fuga de gas que obligaron a cortar parte de las calles Alcalá y Gran Vía).

En el corazón de Justicia se encuentran Chueca y Salesas, donde se pueden encontrar muchas firmas de diseño, galerías de arte, hoteles boutique, así como restaurantes y tiendas de moda que son muy valoradas por los nuevos compradores. Su buena ubicación y la existencia de bloques enteros de viviendas a disposición de los promotores convierten a Chueca y Salesas en todo un diamante en bruto del que poder sacar grandes beneficios.

Varias son las promociones de viviendas nuevas en el barrio que apuestan por la misma fórmula: conservar la fachada y los elementos protegidos del edificio y construir cada vivienda individual de cero, con todas las comodidades de hoy y modernos diseños y materiales nobles que cumplan con los gustos de esos sofisticados compradores de alto poder adquisitivo (el precio de un apartamento de tres habitaciones y unos 200 metros cuadrados cuesta una media de 1,2 millones de euros, según el citado informe).

Pero, ¿qué tipo de propietarios están adquiriendo esas viviendas de lujo en Justicia? Gran parte de ellos son extranjeros en busca de la doble nacionalidad y la residencia que adquieren esa vivienda como una segunda o tercera residencia para los periodos vacacionales y alquilan el inmueble el resto del año. También hay quienes la compran para la residencia de sus hijos en su etapa educativa o como un activo de sus futuros herederos.

Madrid ocupa ya el décimo lugar del índice del mercado residencial de lujo internacional (PIRI) y constituye el 18% de las inversiones inmobiliarias de los grandes patrimonios extranjeros. Por lugares de procedencia, es el destino más deseado por el 24% de los originarios de algún país de América Latina.

Los pisos más caros de Madrid, en General Castaños

En la calle General Castaños, a escasos metros del Tribunal Supremo y la Audiencia Nacional, se encuentra la promoción de viviendas más caras de todo Madrid. Once pisos (nueve de ellos vendidos antes incluso de terminarse las obras) ubicados en un edificio de finales del siglo XIX con precios entre los 15.000 y 20.000 euros por metro cuadrado.

Detrás de esta exclusiva promoción de casi 5.000 metros cuadrados distribuidos en cinco plantas se encuentra Mabel Real Estate, una empresa que cuenta con Abel Matutes y Manuel Campos como administradores y Rafa Nadal como uno de los socios.

Debido a lo exclusivo de sus futuros habitantes, la seguridad es uno de sus puntos fuertes de este nuevo proyecto, que se ubica en una zona especialmente blindada de seguridad por la proximidad del Supremo, la Audiencia Nacional y la sede del Partido Popular.

Todas las características de esta promoción han seducido a Amancio Ortega, que no ha dudado en hacerse con los dos áticos (cada uno de 600 metros) al módico precio de 20.000 euros el metro cuadrado. No será él, sin embargo, quien lo habite sino su hija Marta y su futuro marido, Carlos Torretta, que contraerán nupcias el próximo otoño.

C/ Fernando VI, el epicentro de la rehabilitación de lujo

Tres son las promociones de viviendas exclusivas que podemos encontrar en la calle Fernando VI, todas ellas ubicadas en edificios históricos: la que se encuentra en el antiguo edificio de Lamarca Hermanos, en el número 10; la del número 19, que ha servido de localización para películas como Truman o Julieta; y la del número 3, ubicada en el edificio de los pingüinos que albergara la Cervecería Santa Bárbara.

Uno de los puntos fuertes de las dos primeras promociones, de Gran Roque Capital (de la familia Capriles), es que incluyen plazas en garaje subterráneo, un extra más que necesario en un barrio como Justicia donde escasea el aparcamiento, ubicadas en el número 10, por lo que los residentes del 19 tan solo tendrán que cruzar la calle para aparcar.

La tercera promoción de viviendas exclusivas, de Rehabilitaciones Exclusivas, está ya totalmente vendida y, aunque no tiene aparcamiento dentro del edificio, los vecinos sí disponen de trastero en la planta -1, a la que se accede desde el mismo ascensor.

C/ Barquillo, de calle del sonido a zona residencial de lujo

Barquillo es, después de Fernando VI, la calle de Justicia en la que más están proliferando los pisos de lujo. Primero con Barquillo Doze (en el número 12 de la calle, donde estaba ubicado el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid antes de su traslado a la C/ Hortaleza), una obra faraónica también de Gran Roque Capital en la que no solo se ha rehabilitado el edificio sino que también se han construido un aparcamiento robotizado bajo el edificio; luego con Barquillo 11, otra promoción de viviendas de lujo de AKM inversiones inmobiliarias o la rehabilitación de “La Casa de Tócame Roque”, en el número 49.

Esta última promoción no solo se sitúa en un inmueble que ha quedado registrado en las crónicas nacionales y un nutrido número de obras literarias por los constantes altercados que en esta corrala se producían y la trifulca de los dos hermanos herederos (Juan y Roque) por la titularidad del edificio (de ahí la expresión “tócame Roque”), sino que tiene triple fachada (a las calles Barquillo, Belén y Fernando VI), con los tradicionales balcones de forja y miradores tan característicos del barrio de Justicia.

C/ Prim

Dos son las promociones de viviendas exclusivas de nueva construcción que podemos encontrar en la calle Prim. Una vía tranquila muy próxima al Paseo de Recoletos, el Palacio de Buenavista y Cibeles, que la convierten en el lugar ideal para familias con hijos o inversores que no quieren renunciar a la calma en el centro de la ciudad.

El inmueble de la calle Prim número 5 (promovido por PROACTINMO, que también posee el número 13 de la calle Barquillo), es un edificio de 1877 con protección estructural (en fachada, escaleras y patio principal) que albergará 11 viviendas exclusivas, garaje robotizado, áticos y piscinas privadas ajardinadas, una piscina comunitaria y un local comercial.

Por su parte, el edificio del número 17 de la calle Prim, dispondrá de nueve viviendas (de dos a cuatro dormitorios) y dos plantas bajo rasante destinadas a plazas de garaje, trasteros y gimnasio privado. Los protagonistas absolutos en zonas comunes y pisos particulares son los materiales: mármoles, maderas nobles y piezas ceráminas especiales.

C/ Serrano Anguita

Ubicado en una de las zonas más deseadas de Madrid, el edificio de Serrano Anguita, 9 fue sede durante un tiempo del Centro Universitario de Estudios Financieros (CUNEF). Ahora alberga 9 viviendas (de 2 y 3 dormitorios) y un único loft en planta baja con 16 plazas de garaje y trasteros y un patio y zona privada ajardinada.

C/ Barceló, 5

La sociedad 1810 Capital Investments, S.L. está detrás de la rehabilitación del inmueble situado en el número 5 de la calle Barceló esquina calle Churruca. Con proyecto de Touza Arquitectos, la actuación (que está previsto finalice en febrero de 2019) consiste en una intervención global sobre el edificio, para uso exclusivamente residencial, sin tocar los dos locales comerciales del bajo.

La fachada principal presenta una composición de varios niveles, un zócalo de sillares de granito que abarca la planta baja, el cuerpo principal en el que se alternan los paños principales de fábrica de ladrillo visto con elementos de escayola alrededor de los huecos de ventanas abalconadas y sobre este cuerpo, como remate, una gran cornisa de madera y sobre ella una cubierta inclinada a varias aguas.

El objetivo principal es consolidar las zonas afectadas y rehabilitar en su integridad la finca (que presenta deficiencias estructurales), adaptando el ascensor a la normativa e instalando rampas que permitan salvar los primeros peldaños desde la calle y hagan la finca accesible. En el interior, pisos exclusivos que cumplan con los máximos niveles de calidad en diseño y materiales similares a los de las promociones anteriormente detalladas.

Fuente: Beatri López, somoschueca (El periódico de tus barrios Chueca y Salesas en Madrid) (4 de Junio de 2018)

Propuestas sobre vivienda del nuevo presidente, Pedro Sánchez

Las propuestas sobre vivienda del nuevo presidente del Gobierno, Pedro Sánchez

La moción de censura presentada contra Mariano Rajoy ha permitido a Pedro Sánchez llegar a la presidencia del Gobierno. El secretario general del PSOE habló poco de su programa político durante sus intervenciones en el Congreso, salvo para prometer mantener los Presupuestos Generales de 2018 aprobados por el PP. Aquí desgranamos sus medidas en materia de vivienda: volver al alquiler de 5 años, ampliar el parque público y recuperar desgravaciones relacionadas con la vivienda.

Pedro Sánchez es el nuevo presidente del Gobierno tras salir adelante la moción de censura presentada contra Mariano Rajoy con 180 votos a favor de la destitución del presidente del PP, avalados por los diputados socialistas, más Podemos ERC, PDeCAT, PNV, Compromis, Bildu y Nueva Canarias.

Durante las diversas intervenciones del candidato Pedro Sánchez durante la moción de censura no ha hablado mucho de su programa político, salvo que va a mantener los Presupuestos Generales de 2018 aprobados hace apenas una semana por el PP, con el apoyo de Ciudadanos y PNV. Expertos y economistas afirman que este cambio político genera incertidumbre, pero no afectará a la economía española.

Pero aquí vamos a hablar de las medidas sobre vivienda que el PSOE ha prometido aplicar si llegaba al Gobierno, algo que acaba de hacer. Hace apenas dos meses y medio el PSOE registró una proposición de Ley en el Congreso para controlar la subida de precios del alquiler. Entre las medidas se encontraba volver a reformar la LAU retomando el mínimo de 5 años, desgravaciones fiscales para inquilinos y de hasta un 100% para los propietarios que ofrezcan rentas asequibles, referenciadas por los ayuntamientos.

Unas medidas que, en teoría, tendrán que esperar al menos un año, ya que Pedro Sánchez se ha comprometido a mantener los presupuestos de 2018 aprobados previamente en el Congreso (y a falta de su confirmación en el Senado) bajo el Gobierno del PP de Rajoy.

Las propuestas de este Plan de Vivienda de los socialistas pasan por mejorar el alquiler pasan por volver a reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU); incentivos fiscales tanto para inquilinos como propietarios; cambios en la Ley del Suelo para aumentar el parque de viviendas en alquiler; modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil para controlar los desahucios del alquiler.

Resumimos los principales puntos de la proposición de Ley presentada ante el Congreso:

  • Los contratos de arrendamiento tendrán hasta 5 años de vigencia (más 3 años de prórroga anual).
  • La subida de la renta estará sujeta de nuevo a la evolución del IPC.
  • Fianza obligatoria de un mes, y se limitan las fianzas o avales adicionales en función de la renta de alquiler. Por debajo de 750 euros, se limita a un máximo de dos meses. Entre 750 y 1.200 euros, tres meses como máximo. Por encima de 1.200 euros, se tendrá que pactar entre las partes.
  • Fianza obligatoria de un mes, y se limitan las fianzas o avales adicionales en función de la renta de alquiler. Por debajo de 750 euros, se limita a un máximo de dos meses. Entre 750 y 1.200 euros, tres meses como máximo. Por encima de 1.200 euros, se tendrá que pactar entre las partes.
  • Para que el propietario pueda disponer de la vivienda alquilada para sí o para su familia, deberá hacerlo constar en una cláusula a la firma del contrato.
  • Para que el propietario pueda disponer de la vivienda alquilada para sí o para su familia, deberá hacerlo constar en una cláusula a la firma del contrato.
  • El inquilino no tendrá que irse de la vivienda por causas ajenas al cumplimiento de sus obligaciones como, por ejemplo, una ejecución hipotecaria. Si hay un nuevo propietario, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda al menos los cinco primeros años del contrato.
  • Se elimina la obligatoriedad de registrar el contrato en el Registro de la Propiedad. En los casos en el que el propietario venda la casa alquilada, el inquilino podrá seguir viviendo en ella durante el plazo de vigencia del contrato.
  • Desahucios de alquiler e impagos de la renta seguirán los trámites judiciales. Las disputas de menos valor se podrán agilizar en juicios menores para agilizar procedimientos.
  • Se diferencia entre el alquiler de temporada y la cesión de la vivienda de corta duración (alquiler turístico). El arrendamiento de temporada será de 15 días o más y sin servicios y se regulará por LAU. La cesión temporal será para arrendamientos inferiores a 15 días con servicios análogos a los hoteleros y quedará fuera de la LAU.

Incentivos fiscales a propietarios

  • Se aumenta la desgravación por compra de vivienda en el IRPF. Si un particular vende una vivienda y compra otra para destinarla al alquiler durante los siguientes 10 años, las ganancias de la venta de la primera casa quedarán excluidas en el IRPF.
  • Se creará un sistema público de precios de alquiler de referencia por distritos (o barrios). Los propietarios que quieran beneficiarse de hasta un 60% de reducción en el IRPF del alquiler no podrán arrendar por precios superiores a los referenciados por los ayuntamientos.
  • La excepción aumentará un 10% adicional Ss el propietario realiza obras en la vivienda destinadas a la eficiencia energética para mejorar dos categorías o más en el certificado energético.
  • La desgravación puede llegar al 100% si además alquila la vivienda a jovenes de entre 18 y 30 años con ingresos bajos.

Incentivos fiscales a inquilinos

Se recupera la desgravación estatal del alquiler, para los arrendatarios con una base imponible inferior a 30.000 euros anuales. Podrán deducirse un 10,05% de las cantidades que paguen en concepto de alquiler.

Modificación de la Ley del Suelo

Para aumentar el parque de viviendas en alquiler se reforma que el suelo dotacional pase a ser principalmente viviendas el alquiler para colectivos desfavorecidos o con necesidades especiales.

La vivienda social pase a ser plenamente de alquiler y se tenga en cuenta a los colectivos con dificultades de acceso al mercado.

Cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil

En el caso de desahucio del alquiler llevará aparejado automáticamente una notificación a los servicios sociales competentes para que intervengan.

Además, durante las pasadas Elecciones Generales de 2016, el partido socialista presentó más de una veintena de medidas relacionadas con la vivienda como mejorar la gestión de Sareb o impulsar la rehabilitación y la eficiencia energética de las casas. ¿Mantendrán estas políticas? Aquí recordamos las más destacadas:

  • Proteger el derecho a una vivienda digna de las familias devastadas por los efectos de la crisis económica que han sido desahuciadas o están en alto riesgo de serlo.
  • Financiar vivienda pública de alquiler. Una línea de actuación del ICO será financiar la construcción de viviendas sociales para integrarse en el parque público de viviendas de alquiler, en línea con los objetivos de los planes estatales de vivienda, así como para financiar actuaciones de rehabilitación y renovación de viviendas individuales especialmente la rehabilitación sostenible.
  • Mejorar la gestión de Sareb para evitar que se convierta en un riesgo mayor para el Estado como avalista. Respetando los derechos del accionariado privado que ha invertido en Sareb, revisaremos su funcionamiento para introducir la máxima transparencia y rendición de cuentas en su gestión y contabilidad, y para contribuir a crear un parque de vivienda social de alquiler al que puedan acogerse, también, familias desahuciadas de su vivienda habitual.
  • Viviendas con cero emisiones: busca impulsar la rehabilitación y exigir que las nuevas construcciones cumplan con este principio. Se debe digerir el enorme stock de vivienda y suelo ya puesto en el mercado, pero no podemos permitirnos un parque que arrastra una gran parte del consumo energético nacional. Por ello planteamos un Plan Estatal de Rehabilitación Sostenible de Viviendas y Edificios, y Regeneración Urbana, que tiene como objetivo pasar de las 23.000 viviendas/año rehabilitadas actualmente a 200.000 viviendas/año en 2025, generando unos 200.000 empleos nuevos en el sector.
  • Facilitar el acceso a las ayudas para adaptación o rehabilitación de la vivienda para abordar los desafíos del envejecimiento.
  • Favorecer el acceso a la vivienda, con un esfuerzo nunca superior a la tercera parte de los ingresos familiares, a los hogares con niveles bajos y reducidos de ingresos. Dicho acceso podrá ser en propiedad o en alquiler, empleando vivienda nueva o usada, según circunstancias de los mercados locales de vivienda.
  • Facilitar alojamiento a los hogares desahuciados como consecuencia de sentencias de los procedimientos de ejecución hipotecaria y por el impago del alquiler.
  • Equilibrar la balanza evitando el debilitamiento de los inquilinos, eliminar las listas negras de deudores, mantener las ayudas a la entrada, subsidiaciones de préstamos y de renta básica de emancipación. Las actualizaciones anuales del alquiler se efectuarán con las variaciones correspondientes del Índice de Precios de Consumo.
  • Promover un paquete de medidas destinadas a la rehabilitación de viviendas en las Comunidades Autónomas, especialmente las de renta antigua, abandonadas, y situadas en cascos antiguos de los municipios de las mismas que sean alquiladas a jóvenes o adquiridas por jóvenes en régimen de propiedad, o alquiler con opción a compra.
  • Crearemos una oficina central antidesahucios que coordine la creación de oficinas por todo el territorio y unifique criterios y ayude a su mantenimiento.
  • Poner a disposición de la familia que haya aplicado la dación en pago una vivienda en régimen de alquiler social.
  • Crear un fondo social de gestión pública que permita atender el derecho a techo de la ciudadanía que se vea privada de él. Los ayuntamientos podrán disponer de viviendas dentro de los parques de viviendas sociales de gestión pública. Asimismo, crear un fondo social de gestión pública destinado a combatir la pobreza energética, cubriendo los gastos de las familias vulnerables.
  • Revisar la regulación de las resoluciones de los contratos de alquiler basadas en retrasos o impagos en el abono del arrendamiento, garantizando los derechos del arrendador a recibir el alquiler acordado y la protección del arrendado, y también articulando sistemas de mediación para los supuestos de insolvencia sobrevenida.
  • Imponer una tasa transitoria sobre las viviendas desocupadas que mantienen las entidades financieras fruto de los desahucios para incentivar su oferta como viviendas en alquiler.
Fuente: @David Marrero y @pmartinez-almeida, Idealista/News (1 de Junio del 2018)

La demanda de vivienda de alquiler cae un 36% en un año en Madrid

Cada vez menos madrileños optan por alquilar una vivienda y 4 de cada 10 opinan que alquilar es tirar del dinero

La subida de los precios del alquiler está provocando que la demanda caiga. Cada vez menos madrileños optan por alquilar una vivienda y 4 de cada 10 opinan que alquilar es tirar del dinero. La demanda de vivienda de alquiler ha caido un 36% en un año.

Si en 2017 había un 14% de personas que habían alquilado o intentado alquilar una vivienda, en 2018 el porcentaje es del 9%. El mercado de la compra se mantiene en los mismos parámetros que en 2017.

Según el informe, un 9% de los españoles ha interactuado en el mercado de la compra, un 6% en el mercado de la venta, un 9% demandando vivienda de alquiler y un 6% alquilando como propietario.

El 18% de los particulares que no ha realizado ninguna acción de compra en los últimos 12 meses tiene intención de hacerlo en los próximos cinco años. Se incrementa el sentimiento de propiedad entre los españoles en el último año: Aumenta al 40% el sentimiento de que alquilar es tirar el dinero. Cinco de cada 10 españoles considera que, con la subida de los alquileres, compensa más pagar una hipoteca que un alquiler.

Fuente: TeleMadrid (21 de Mayo de 2018)

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